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        交警的事故认定主要根据各方当事人的违章情况、事故的成因等从专业的角度对事故进行认定。在诉讼中，该认定可作为任何一方或几方当事人的证据。     法院对赔偿责任的划分，是基于举证质证的情况，根据相关法律规定作出的判决。如，机动车和行人发生事故，法律规定由机动车一方承担责任。行人违章的，只是减轻机动车的责任。     交警的事故认定在民事诉讼中同其他证据一样，要经过质证等程序才能确定其证据效力。所以交警的事故认定不等同于法院赔偿责任的划分。 ... 阅读全文

       伤残评定是公安交通管理部门依法指派或聘请具有专门知识，承担道路交通事故爱伤人员伤残评定的人员在客观检验的基础上评价确定道路交通事故受伤人员伤残等级的过程。        交通事故当事人因交通事故需要伤残评定的必须在治疗终结后15日内，即应以事故直接所致的损伤或确因损伤所致的并发症治疗终结后15日，由受伤的当事人向公安机关申请伤残评定，公安机关才可以进行评定。如受伤的当事人不提出申请的，则视为一般受伤。申请应当向处理交通事故的公安机关以书面形式提出，公安机关在接到伤残评定申请书后30日内作出伤残评定，并制作伤残评定书送达当事人。公安机关评定伤残等级的依据：一是医院证明，二是公安部关于道路交通事故伤残评定的标准。根据道路交通事故受伤人员的伤残状况，将受伤人员伤残程度划分为10级。受伤人员符合两处以上伤残等级者，应以伤残程度重的等级作为最终评定结论，但须分别写明各处的伤残等级。     当事人对伤残评定不服的，可以在接到评定书后15日内，以书面形式向上一级公安机关申请重新评定。这里的“当事人”仅指交通事故中因伤致残的当事人，不包括未受伤的另一方当事人。上一级公安机关在接到重新评定申请书后30日内，应当作出重新评定的决定，并将重新评定的结论以书面形式通知申请人。根据规定，上一级公安机关作出的重新评定的结论是最终的决定。 ... 阅读全文

<道路交通事故处理办法>第32条规定,损害赔偿调解的期限为30日,公安机关认为必要时可以延 长15日。     对交通事故致伤的,调解从治疗终结之日起开始；致残的从定残之日开始；对交通事故致死的，调解从规定的办理丧葬事宜时间结束之日起开始；对交通事故仅造成财产损失的，调解从确定损失之日起开始。从被通知人接到通知的次日开始计算，规定期限是法定休假日的，以休假日的次日为期限的最后一日，期限最后一日的截止时间，以停止业务活动的下班时间为截止时间。 调解中，当事方更换调解参加入的，仍连续计算调解次数和时间。当事人或者代理人因为不可抗力或者特殊情况不能按时参加调解，调解时限中断。     当事人在调解期限不参加调解，又不报告公安机关或者未经公安机关同意延期调解的，调解期满后即终结调解。  经调解达成协议的，公安机关应当制作调解书，由当事人和有关人员、调解人签名．加盖公安机关印章后即行生效。公安机关应当将调解书分别送交当事人和有关人员。     调解期满后未达成协议的，公安机关应当制作调解终结书。由调解人签名，加盖公安机关印章，分别送交当事人和有关人员。经调解未达成协议或者调解书生效后任何一方不履行的公安机关不再调解，当事人可以向人民法院提起民事诉讼。 交通事故损害赔偿达成协议公安交通管理邮门在制作调解书时应当写明下列事项：     (1事故简要案情和损失情况；     (2)责任认定；     (3)损害赔偿的项目和数额；     (4)赔偿费给付方式和结案日期。交通，故办案人员不予转接赔偿款项 ... 阅读全文

         随着新婚姻法的颁布实施，法律对个人婚前财产的保护力度加大，婚前财产协议的热度正逐步减弱。人们认为既然我的婚前财产永远都是属于我个人的．，那还要约定干吗？这显然是一种婚姻观念的滞后，也是对婚前财产协议认识上的误区。     过去我们办理婚前财产协议，一般当事人仪对婚前个人 的房产、存款、有价证券或对列举出的许多动产的权属约定归各自所有。这种约定在当时的社会已经算是意识超前了。     然而，婚前财产协议不仅可以对婚前财产，也可以对婚后财产的权属进行约定；可以约定各自所有、共有或部分各自所有、部分共有；可以概括性的约定，也可以具体性的约定；可以对财产所有权的归属进行约定，也可以对财产的占有、使用、收益和处分进行约定；可以约定婚姻关系存续期间家庭生话费用的负担和债务的清偿责任，也可以约定婚姻关系终止时财产的分割。当然，这些条款部是基于协议双方登记结婚为生效条件的。     在西方，尤其是众星云集的好莱坞，许多明星如茱莉亚·罗伯茨与丈夫、迈克尔·道格拉斯与凯瑟琳·泽塔·琼斯、安吉丽娜·朱莉和布拉德·皮特等都做了婚前财产协议，不仅约定了婚前、婚后的财产归属、更对离婚时财产的分配进行了详细的约定。当然，这从另一方面也暴露出现代婚姻的不稳定性。随着现代社会离婚率的居高不下、离婚人群日趋年轻化。人们在为一时冲动而结婚懊恼不已的同时，还将面临由于事先考虑不周而导致财产权属不清、举证困难的窘境。婚前财产协议正是为这些不稳定的婚姻带来了稳定因素。如果在结婚前，大家能够冷静地思考一下，首先取得对夫妻财产分配制度的一致想法，把它白纸黑字写下来。即便将来婚姻真出了问题，夫妻双方彼此有约定，就可以减少不必要的争吵，避免过度伤害。维护了小家的安定，才能维护社会稳定，才能构建和谐社会。     我们认为，我国夫妻财产协议的公示制度现阶段仍处于空白期，婚前财产协议将会逐渐显示出它的社会价值和法律意义。     ... 阅读全文

 交通事故责任认定是非常重要的，相关事故当事人对此不能漠然置之。实践中很多当事人对警察做调查笔录时，对询问问题的回答不是认真对待，觉得无所谓，有些人虽然对自己的回答给予了十分的注意，但在措词上却不是十分注意，结果使自己受到了不应有的损失。因此对于事故认定必须给予足够的重视。    根据实践，我们认为对以下几点应当注意：对于交通警察的询问一定要认真对待,准确回答。交通警察所做的询问笔录对于事故认定是非常重要的依据之一，因此在回答询问的问题时就一定要认真、准确。尤其是在发现交通警察故意偏袒某一方时就更要注意。 对于交通警察的现场勘察也要给予足够的重视。    现场勘察是事故认定的重要依据。    (1)在交通警察绘制现场图后，应当立即要求查看，如果发现有不正确的地方要立即指出，并要求其修改。(2)如果条件许可，应当在’交通警察勘察之后自己也对现场进行摄像或照相，以备比较。当认定书做出来后，一定要认真审查认定书的内容。    对于认定书的内容一定要认真审查：  (1)审查对事实部分的表述是否准确。(2)审查书中引用的法律条文是否正确。  (3)审查法律条文是否应该适用到该事实上。审查以上几点是非常重要的，而且专业性较强，因此最好聘请律师帮助审查，并认真听取律师的意见。如果认为事故认定有误，一定要在诉讼程序中坚决请求法院依法进行证据的审查判断，因为法院对此认定没有变更权。但有权在判决时不予采纳。因为新交法规定认定书仅是处理交通事故的重要证据。 ... 阅读全文

       老庄夫妇陪着儿子前往房产中介,三人看中一处老式公房。该房产权人徐先生提出全部价款都采取现金方式支付，老庄一口答应，并于当天支付了定金l万元。翌日，老庄又支付了28万元首付款。   上海房产律师     不料第三天，徐先生突然打电话告知老庄，房子不准备卖了，因为，我的妻子不同意卖，这房子是夫妻共同财产，所以我们签订的买卖合同无效。老庄立即通过中介发出了催告履行合同尽快办理过户的告知书，后将徐先生告上法庭，请求法院判决房屋买卖继续履行。     徐先生强调，自己签订的买卖合向侵犯了妻子的共同财产权，原告继续要求履约是恶意行为。    法院判决，老庄一家与徐先生之间房屋买卖合同依法有效。法院认为，由于徐奏并未作为产权人登记在产权证上，不能对抗合同的相对方，徐先生没有征得妻子同意出售房屋所产生的后果自行承担，原告老庄等的诉讼请求实际可行，法院予以准许。 【点评】     不少卖家后悔自己“一时冲动”，便以夫妻一方未经另一方同意，将双方共有的房屋出售他人，属于擅自处分夫妻共同财产的无权处分行为为由，要求判定舍同无效。但法院在处理此类案件时，一般会查明产权证上登记的权利人，若权利人只是签订房屋买卖合同的售房者一人，法院将认定买卖合同真实有效。上海房产律师http://www.ronglaw.cn ... 阅读全文

上海市住宅物业管理规定 上海市人民代表大会常务委员会公告第四十号 　　《上海市住宅物业管理规定》已由上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议于2004年8月19日通过，现予公布，自2004年11月1日起施行。 　　　　第一章总则 　　第一条为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。 　　第二条本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本规定。 　　第三条本规定所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 　　本规定所称业主，是指房屋的所有权人。 　　本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际使用人。 　　本规定所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。 　　第四条上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）负责全市物业管理的监督管理工作；区（县）房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。 　　有关行政管理部门按照各自职责，协同实施本规定。 　　街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。 　　第二章业主及业主大会 　　第五条新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。 　　建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区（县）房地产管理部门应当按照本条第一款的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。 　　尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府），按照本条第一款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。 　　第六条业主在物业管理中，除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权。 　　业主在物业管理中，应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。 　　业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。 　　第七条业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。 　　一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。 　　第八条物业管理区域符合本规定第七条第二款所列条件之一的，建设单位应当书面报告区（县）房地产管理部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向区（县）房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。 　　区（县）房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。 　　筹备组由业主代表组成，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。 　　筹备组自成立之日起三十日内，在区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，应当召开首次业主大会会议。 　　第九条业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。 　　首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。 　　第十条业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。 　　第十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。 　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。 　　召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会，邀请区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会派代表参加，并认真听取区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会的意见、建议。 　　第十二条首次业主大会会议选举产生业主委员会。业主委员会成员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。 　　业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。 　　第十三条业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区（县）房地产管理部门备案：（一）业主大会会议记录和会议决定；（二）业主大会议事规则；（三）业主公约；（四）业主委员会成员的名单和基本情况。 　　区（县）房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。 　　业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本条规定重新备案。 　　第十四条业主委员会任期为三年到五年。 　　业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告区（县）房地产管理部门。区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当按照本规定第八条指导成立换届改选小组，指导召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。 　　业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。 　　第十五条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。 　　业主小组履行下列职责：（一）讨论业主大会拟讨论的事项；（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。 　　业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。 　　第十六条两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居（村）民委员会、物业管理企业派员参加。 　　业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门组织召开。 　　第三章物业管理服务 　　第十七条在业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，提供前期物业服务。但是，投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积不超过五万平方米的，经物业所在地的区（县）房地产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 　　第十八条建设单位签订物业管理区域内首份房屋销售合同前，应当参照市房地资源局制作的示范文本，制定业主临时公约和房屋使用说明书，作为房屋销售合同的附件。 　　业主临时公约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项作出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。业主临时公约应当报区（县）房地产管理部门备案。 　　房屋使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备，详细的房屋结构图（注明房屋承重结构），不得占用、移装的共用部位、共同设备，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。 　　建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。 　　建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。 　　第十九条建设单位应当按照市人民政府规定的标准在物业管理区域内配置物业管理企业用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房），并在业主大会成立后无偿移交给业主大会。 　　建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房设置的室号、面积等相关资料。市房地资源局、区（县）房地产管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理用房室号。 　　第二十条物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：（一）物业管理用房；（二）门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊；（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；（四）物业管理区域内的公共绿化、道路、场地；（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；（六）其他依法归全体业主所有的设施设备。 　　建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证书。 　　第二十一条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项：（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域的保洁；（四）公共区域的秩序维护；（五）车辆的停放管理；（六）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（七）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；（八）物业档案资料的保管；（九）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。 　　物业管理企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。 　　第二十二条物业管理企业提供物业服务，应当遵守下列规定：（一）符合国家和本市规定的技术标准、规范；（二）及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项；（三）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；（四）配合居（村）民委员会做好社区管理相关工作。 　　物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。 　　物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害业主的合法权益，不得妨碍国家机关工作人员依法执行职务。 　　第二十三条物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。 　　物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。执行指导价的范围，按照市人民政府的规定执行。 　　物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。 　　物业管理企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准。 　　第二十四条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。 　　出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。 　　第二十五条利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。 　　第四章物业的使用与维护 　　第二十六条禁止下列损害公共利益的行为：（一）损坏房屋承重结构；（二）违法搭建建筑物、构筑物；（三）破坏房屋外貌；（四）擅自改建、占用物业共用部分；（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；（七）排放有毒、有害物质；（八）发出超过规定标准的噪声；（九）法律、法规和规章禁止的其他行为。 　　第二十七条业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。 　　业主、使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及业主临时公约、业主公约。 　　第二十八条业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。 　　第二十九条物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定或者业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。 　　第三十条车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照物价部门的规定确定收费标准。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。 　　公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。 　　物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。 　　第三十一条物业管理区域内的机动车停车场（库），应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。 　　第三十二条新建商品住宅、公有住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时，物业出售人和买受人应当按照国家和本市的规定交纳专项维修资金。专项维修资金应当用于物业的共用部分的维修、更新和改造，不得挪作他用。 　　第三十三条专项维修资金应当存入银行专户，按幢立账、按户核算。 　　业主委员会或者业主大会委托的物业管理企业每半年至少公布一次专项维修资金的收支情况，接受业主的监督。 　　第三十四条物业维修、更新、改造和养护的费用，按照下列规定承担：（一）专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担；（二）部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；（三）全体共用部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。 　　按照本规定设立专项维修资金的，部分共用部分、全体共用部分的维修、更新和改造费用在专项维修资金中列支。但物业的共用部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。 　　第三十五条单幢房屋的共同部分，其维修、更新、改造和养护由该幢业主决定。涉及房屋大修或者专项维修、更新、改造的，应当经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意，且不得与业主大会对全体共用部分作出的决定相抵触；其他决定事项，应当经该幢房屋全体业主所持投票权二分之一以上同意。单幢房屋的业主投票权确定方法和单个业主所持投票权最高限额，按照本规定第九条执行。 　　第三十六条机动车停车场（库）的维修、养护费用由其所有人承担。机动车停车场（库）的专项维修资金按照物业管理专项维修资金标准交纳，纳入业主大会的专项维修资金账户管理，单独核算。 　　第三十七条物业存在安全隐患或者被鉴定为危险房屋，可能危及公共利益或者他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，可以由物业管理企业报经业主大会同意或者直接按照业主公约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。 　　发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织维修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关责任人承担。 　　物业应当定期维修养护。物业出现国家和本市规定的必须维修养护的情形时，业主或者物业管理企业应当及时履行维修养护义务。经区（县）房地产管理部门督促限期改正，仍未进行维修养护的，由区（县）房地产管理部门组织代为实施，费用由相关责任人承担。 　　第五章法律责任 　　第三十八条违反本规定的行为，法律、行政法规或者本市其他法规有处罚规定的，依照有关法律、法规的规定处理。 　　第三十九条业主、使用人违反本规定或者业主临时公约、业主公约，有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，业主委员会应当予以劝阻、制止；相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。 　　第四十条建设单位违反本规定第八条第一款规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告区（县）房地产管理部门，或者未按照规定提供有关资料的，由区（县）房地产管理部门责令限期改正，可处一万元以上十万元以下的罚款。 　　建设单位违反本规定第三十二条规定，未按规定交纳专项维修资金的，由市房地资源局或者区（县）房地产管理部门责令限期改正，可处应交专项维修资金数额一倍以下的罚款。 　　第四十一条违反本规定第二十六条第一项规定，损坏房屋承重结构的，由区（县）房地产管理部门责令立即改正，恢复原状，可处一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处十万元以上二十万元以下的罚款。 　　违反本规定第二十六条第三项、第四项、第五项规定，破坏房屋外貌，擅自改建、占用物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的，由区（县）房地产管理部门责令改正，恢复原状，可处一千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，可处一万元以上十万元以下的罚款。 　　第四十二条违反本规定第二十六条第二项规定，违法搭建建筑物、构筑物的，由区（县）房地产管理部门责令限期拆除，可处一万元以上十万元以下的罚款；当事人逾期未拆除的，区（县）房地产管理部门可以申请区（县）人民政府组织强制拆除。 　　对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的，区（县）房地产管理部门应当责令立即停止施工，可以暂扣施工工具、材料；拒不改正的，可以组织代为改正，代为改正的费用由当事人承担。 　　附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。 　第四十三条业主、使用人违反本规定第二十八条规定，擅自改变物业使用性质的，由区（县）房地产管理部门责令限期改正，恢复原状，可处一万元以上五万元以下的罚款。 　　第四十四条物业管理企业违反本规定第二十九条规定，对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的，由区（县）房地产管理部门责令改正，可处一千元以上一万元以下的罚款。 　　第四十五条当事人对市房地资源局、区（县）房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。 　　当事人对具体行政行为逾期不申请复议，不提起诉讼，又不履行的，作出具体行政行为的行政管理部门可以依法申请人民法院强制执行。 　　第四十六条市房地资源局、区（县）房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 　　第六章附则 　　第四十七条本规定中有关专业用语的含义：（一）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。 　　（二）部分共用部分，是指由部分业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。 　　（三）全体共用部分，是指由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。 　　第四十八条非住宅物业管理和未选聘物业管理企业提供物业服务的住宅物业的管理，参照本规定执行。 　　第四十九条本规定自2004年11月1日起施行。1997年5月28日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过的《上海市居住物业管理条例》同时废止。 ... 阅读全文

 受伤未致残的赔偿范围：     因交通事故受伤尚未达到致残的程度．受害人可以要求赔偿的范围包括以下7项：医疗赞、误工费、护理费、交通费、住宿费、住院伙食补助费以及必要的营养费。     因伤致残的赔偿围     因交通事故致残的，赔偿范围除第一条的各项费用外．还可以根据情况提出以下赔偿项目：残疾赔偿金、残疾辅助器具费、被扶养人生话费．以及因康复护理、继续治疗实际发生的必要的康复费、护理费、后续冶17费等。     因交通事故造成被害人死亡的赔偿范围，交通事故造成受害人死亡的，赔偿义务人除应当根据抢救治疗情况赔偿相关费用外，还应当赔偿以下6项费用：丧葬费、被扶养人生活费、死亡补偿费以及受害人亲属办理丧葬事宣支出的交通费、住宿费和误工损失等。     另外，以上三种情况．受害人或死者的近亲属还可以要求赔偿义务人支付精神抚慰金。受害人或者死者近亲属遭受精神损害．，赔偿权利人向人民法院请求赔偿精神损害抚慰金的，适用 《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》予以确定。 2008年上海市人身损害赔偿标准参照表  赔偿项目                                    赔偿金额(元)             城镇居民人均年可支配收入         23623 农村居民人均年纯收入                 10，222             城镇居民人均年消费性支出          17．255               农村居民人均年生活消费性支出     8,845  死亡赔偿金  城镇居民60岁以下      47,2460                 60-74岁                23,623 ×（80一实际年龄）    75周岁以上                 118,115      农村居民      死亡赔偿金     60岁以下             204，440         60-74岁                        222×(80-实际年龄)      75周岁以上     5l，110                 ... 阅读全文

 袁公司曾于2008年1月聘用张某为销售经理，月薪5000元。两个月后，公司发现张某的本科以上学历虚假，与试岗位的聘用条件不符。现决定将其解雇，最后一个月的工资按普通员工2000元的工费结算。请问：公司的做法是否正确?          根据我国《劳动合同法》第8条规定：用人单位招用劳动者时，应当如实告知劳动者工作内容、工作条件、工作地点、职业危害、安全生产状况、劳动报酮，以及劳动者要求了解的其他情况；用人单位有权了解劳动者与劳动合同直接相关的基本情况，劳动者应当如实说明。本条是关于在劳动合同签订中的知情权问题，用人单位有主动告知劳动者的权利义务，同时用人单位还可以行使知情权．劳动者也负有如实告知义务。     因此，劳动者如通过提供虚假资料骗取用人单位信任，与用人单位签订劳动合同，一经用人单位发现，单位完全可以根据上述规定与之解除劳动合同而不视为违约。     《劳动合同法》第39条又规定，用人单位发现劳动者在试用期间被证明符合录用条件的，用人单位可以解除与其的劳动合同。如果该名员工还在试用期内的话，用人单位完全可以根据该条证明张某不符合录用条件而解除与其的劳动关系。     本案中，如果责单位在招收员工时已提出该聘用的岗位需本科以上学历，应聘者张某也告知自己学历为本科，但单位现有充实证据证明该员工学历并非本科以上，其行为是用欺骗手段向单位提供虚假资料，故以此行为订立的劳动合同当属无效，单位辞退张某的行为符合法律规定。但即使张某欺骗责单位，真实劳动行为还是存在的。故应当根据与其相同或相近工作岗位的报酬支付工资。上海荣律师 http://www.ronglaw.cn ... 阅读全文

 2005年3月，刚开了家建筑装潢公司的袁先生为了开展业务四处寻找加工场地。3月下旬，花木镇上的某造材经营部负责人曹经理主动找到袁先生。表示自己可以为袁先生提供大面积的厂房，上海合同律师租赁期限不定，袁先生可以一直租赁到厂房市政动迂为止。为了尽快达成租赁协议，曹经理还向袁先生提供了相应的器械、同意袁搭建简易用房，并保证这些添附的东西在动拆迂时给予袁补偿受益。在如此优惠的条件下，袁先生与曹经理所在的建材经营部签订“租赁协议”，约定出租期限自2005年3月加日起，租金每天O．30元／时，支付方式为先付后用，每6个月付一次等。     然而到了20016年11月，建材经营部突然以。厂房是违法建筑为由通知袁先生的公司于当月搬离，但是袁先生一直未搬离,2007年7月．建材经营部诉至法院，表示自己出租的房屋是违法建筑，依法不能出租，而且租赁合同也没有约定租赁期限，应认定为不定期租赁合同，建材经营部可以随时要求解除合同。     法院判决，建材经营部与袁先生之间签订的租赁合同中约定的租赁物为属于不合法建筑，故双方签订的租赁合同在内容上违反法律、行政法规的规定，属于无效合同。袁先生应该将基于租赁关系取得的租赁物返还给原告建材经营部，经营部要求袁先生搬离的诉请法院予以支持。袁先生应于一个月内搬离，并支付原告一定数额的房屋使用费。法院同时指出，原告明知房屋为违法建筑仍然出租，应承担缔约过失责任，故袁先生承租后对租赁物进行的装修、添附所支出的费用，建材经营部应承担相应赔偿责任，具体数额由法院酌定。 【点评】     在房屋买卖和租赁中，有的当事人会在交易成功后才得知自己买受或承租的房量竟然是违法建筑或者含有违法建筑。这说明，不少当事人在签订合同时根本不重视审查对方的房屋权证，认为只要签订了白纸黑字的合同，自己的权利就能受到法律保护，等到诉讼发生后才追悔莫及，毕竞损失最大的还是自己。上海荣律师http://www.ronglaw.cn ... 阅读全文

2007年6月在外地工作的周先生看中了浦东的一套三室两厅房，并委托朋友李小姐签订合同。    6月14日，李小姐前往中介，并代表周先生与该房的产权人徐先生协商具体事宜。双方最后约定房屋总价款为98万元。但徐先生同时提出为少交税收，双方做低房屋的合同价，也就是在正式的《房地产买卖合同》中约定交易价格为66万元，另外再以补充协议形式约定“由周先生补足徐先生差价32万元，补充协议同时约定，双方无做低房价不代表合同当然无效，因做低房价而追究对方的责任；双方对此协议保密”等等。     然而8月30日，当周先生回到上海准备与徐先生前往房产交易中心办理过户手续时。却始科不及地遭遇了徐先生的变卦，由于房价飞涨，徐先生拒绝履行合同，而此时周先生已向徐先生支付了共计82万元的房款。     2007年9月，周先生向法院提起诉讼，要求徐先生继续履行合同，并协助其办理过户手续。庭审中，馀先生声称双方签订合同时做低房价，以达到少缴税的目的，应属恶意串通，损害国家利益。该合同无效，因此自己不需再履行合同。     法院判决，虽然原、被告为达到恶意逃避国家税收的目的而在双方签订的《房地产买卖合同》中故意做低房价，但关于本次房屋买卖其他条款的约定并不违反法律规定。法院认为，周、徐之间签订的买卖合同除了关于房屋价款部分的约定无效，其他条款均为有效。而且通过双方在该买卖合同订立前签订的居间合同、补充协议和房款支付情况来看，双方关于房屋价款的真实意思应为98万元，故判令允许周先生继续付清房款，徐先生则必须协助周办理产权过户手续。 点  评     房屋买卖中, “阴阳合同”已经成了“潜规则”，很多买卖的当事人为了逃避国家税收，在递交给税务机关的房屋买卖合同中，往往约定的价款要远远低于实际成交价。虽然目前这种情况在各区房产交易中心的参考价政策中有所“遏制”，但诉讼中，还是会有当事人以价款的约定属于恶意串通损害国家利益为由主张整个买卖合同无效。     然而，做低房价不代表合同当然无效，在“阴阳合同”的情况下，仅是用于避税的价欺约定无效，并不妨碍舍同其他条款的效力，千万不要自以为是的认为只要自己不想卖房，就可以用做低房价系违法来“替罪”。 ... 阅读全文

2007年4月，正准备结婚的小王和未婚奏小沈买下了上海浦东新区永泰路某处新房，出于好奇，小王将自己的新房挂牌在附近的房产中介，以便了解自己新房的市场行情走向。不久，小王发现自己的眼光果然不错，自己的房子已经升值不少。上海房产律师     6月上旬的一天，小王突然接到中介的电话，原来有人愿意出高价买下小王的房子，心动的小王来到中介，与前来买房的朱女士碰了面。在中介的鼓动下，双方签订了《房屋买卖居间协议》，并就房屋价款、付款方式、违约责任等做了明确约定。为表示诚意，朱女士愿意支付10万元定金．但希望小王能够尽早将房屋交给她进行装修，以便其入住，小王同意了。     6月16日、17日，朱女士先后两次将2万元和8万元交付给小王，小王同时也将房屋的钥匙一套及人户相关资料一套交给了朱女士，拿到钥匙的朱女士立即就该房进行装修。     然而看到房价不断飞涨，小王开始后悔不已。7月下旬，当朱女士按约将第二笔房款交到中介后，小王怎么也不愿意到中介领取这笔钱款。两天后，小王表示自己不愿意卖房了，自己愿意支付违约金给朱女士。协商不成，朱女士一纸诉状将小王告上了法庭，要求小王继续履行合同。     法庭上，小王一再抗辩称，自己愿意给对方补偿，甚至愿意支付全部违约金，但就是不想卖了。法院最后判决，朱女士与小王签订的《房地产买卖居间协议》已经具备了买卖合同的主要内容，应视为合法有效。被告小王拒绝受领原告朱女士支付的第二笔房款缺乏依据，小王应前往中介领取该款，剩余购房款朱女士应按约支付，鉴于合同具有可履行性，故判令小王和朱女士继续履行该协议并办理相关房产登记手续。 【点评】     法院实践中．经常遇到一些当事人，自认为只要我愿意支付违约金就可以解除合同，其实不然。法院在处理房屋买卖合同纠纷时，如果一方主张合同继续履行，并且合同也有继续履行可能的，法院原则上将考虑双方继续履行合同，以保护交易的稳定性和公平性，而不会筒单地以“支付违约全”来替代合同的继续履行。 ... 阅读全文