保洁工诉讨不合理收入被驳
posted on: 29/04/10 分类: 劳动合同法
身为小区保洁工，一天的打扫工作仅花两小时足够完成，却提出了巨额的工资索赔。不久前，该保洁工与雇她的物业公司发生劳动争议，她一纸诉状将上海某物业公司告至法院，要求物业公司支付为时两年的双休日加班费和法定节假日加班费等20万余元。近日，上海市第二中级法院对该案作出终审判决，这名保洁工未能得偿所愿。
小芳(化名)是上海市某小区的保洁工，1996年月起被该小区居委会雇为保洁工，由该居委会支付工资，后小区物业管理由某物业公司接管，由物业公司雇小芳并支付工资。2008年10月，物业公司向小芳发出过《终止劳动关系通知书》。之后，小芳和物业公司发生劳资纠纷。
2008年2月，小芳向区劳动争议仲裁委员会申诉，要求物业公司支付2006年至2007年间的最低工资差额、双休日加班工资、法定节假日加班工资及上述数项的25％的经济补偿金，总计3万余元，另外还要求补缴外来从业人员综合保险金等。
两个月后，仲裁委员会裁决物业公司支付小芳2006年及2007年最低工资差额9270元并补缴2004年7月2008年1月期间的本市外来从业人员综合保险金，对小芳的其余申诉请求未予支持。
小芳不服，向法院提起诉讼并变更了其诉讼请求，索赔金额大幅度提升：要求双方继续履行劳动合同并签订无固定期限的劳动合同；要求物业公司支付小芳1996年3月至2008年9月的双休日加班费9万余元；并要求支付在此期间的未签订劳动合同的双倍工资10万余元和最低工资差额1万元，补缴在此期间的外来从业人员综合保险金以及精神损失费1万元。上述数项总计20余万元。另外，小芳还要求物业公司支付她2008年10月至今未签订劳动合同的双倍工资1万余元。
审理中，上海某物业公司向法院表示，为维护社会和谐，除原来已经支付小芳的加班费外，另同意支付小芳2006年及2007年最低工资差额9270元及为小芳补缴2004年7月至2008年1月的本市外来人员综合保险费，还同意以本市当年度最低工资及每天8小时为基准，支付小芳2006年及2007年的法定节假日加班费。
一审法院认为，小芳是外来务工人员，工作性质为小区保洁工。原为小区居委会所雇，只是之后由物业公司接管，但此举并没有改变小芳的劳务雇佣性质。从“打扫卫生，大约两小时扫完”、“下午有垃圾就扫，没有就不扫”等陈述能够证明小芳只需保持居民小区一定范围的卫生整洁，并非需要一天到晚不停打扫，其工作时间、方式等由小芳自主安排，从而无法印证双方之间存在具有人身依附、行政隶属等特征的劳动关系，因此法院认定小芳是以完成一定工作量为前提具有承包性质的劳务工，双方之间建立的是劳务雇佣关系，应按民法的相关规定予以调整。
一审法院作出判决，物业公司应支付小芳2006年及2007年最低工资差额9270元；物业公司应为小芳缴纳2004年7月至2008年1月的上海市外来人员综合保险费；物业公司应支付小芳2006年及2007年法定节假日加班费2129．55元；对小芳的其余诉讼请求不予支持。
小芳不服一审判决，向上海市第二中级法院提起上诉。市二中院以缺乏依据为由驳回上诉，维持了原判。 ... 阅读全文
0 评论
理财当心被保险 签约条款看仔细
posted on: 26/04/10 分类: 民事纠纷
今年1月21日，上海郭女士到一家银行，想把到期的8万元存单转成3年定期。银行有关人员介绍说，有一款理财产品存上3年就可以拿出来，放上5年更划算，算起来收益肯定高于定期存款利率。郭女士答应做3年期的。上海合同律师
有意思的是，郭女士在办签名手续时，听业务员提到“保险理财”的名称，还以为是银行新近推出的“没有风险”的理财产品。因此，她对一周后回访电话的答复均为“不明白”。直到前几天，她的丈夫吕先生无意间细看条款时才发现，妻子所办的这份银行理财实际上是一份万能险保单，以70岁为保险期满，若3年后取回，需扣除不菲的手续费用。
82岁的张老先生，对自己多年积蓄的养老钱意外成了“保险费”也很担心。他说，一年前到银行了解分红数额，被告知要去某保险公司查询时，才知道自己2008年3月26日在一家银行办理的理财产品，原来是一种5年期的分红保险，当年收益远未达到产品宣传页中所说的“保证收益6％”。更令他气愤的是，当时业务员范某叫他取来子女身份证，并非出于“多个联系人稳妥些”的考虑，而是因为他的年龄不符合被保险人的要求，范某私自将张先生的女儿设为被保险人，并代为签名。
很多人习惯通过银行“钱生钱”且老年人居多，容易受“比定期存款高的收益”打动。他们中多数人从未购买过保险，难以看懂诸多合同条款，而依赖于业务员的口头解说。
“大堂经理推荐说，这是最近做得比较好的理财产品。”今年2月6日，家住上海某区的辜女士在银行签约。近日她才发现，这一签将7万元存款变成了两份10年期保险单。而那个热心推荐银保产品的人，其实是保险公司的业务员。
更让辜女士着急的是，其中有2万元交的只是首期保费，5年之内“只能进不能出”，每年都得交上一次。家里有两个上中学的孩子，正是用钱的时候。但现在退保得扣除数千元手续费，这让她进退两难： “本来指望能比利息多赚点，没想到会损失本钱。”
事后才意识到“存单”变成保单的人，最初大多将银保产品当成普通的储蓄替代品，误以为是银行推出的理财产品，在回忆“被保险”经历时，他们都表示，当时以为与自己打交道的都是银行人员，因此深信不疑，很难想到与“保险”有什么瓜葛。
但事实上，保险变现受制约较多，一旦有急用提前支取将得不偿失。
银行内有保险业务员在推销保单，有时难以分清保险业务员与银行人员，他们的着装颜色和款式极为相似。一些驻点保险业务员虽然佩戴了身份铭牌，但字体较小，有的甚至反转铭牌，有意让人误解。
银保产品实为银行代理销售的理财型保险。销售误导和隐瞒现象频发，使得对保险缺乏认知的投资者对银保产品产生畏惧和排斥心理。银保产品在具备保障功能的同时，兼顾一定的理财收益，不妨作为家庭理财组合的一部分。有闲置余钱，且在5年或更长时间里不动用的，可以考虑适当购买一些银保产品。不过，再好的产品也不一定适合每个人，理财要结合自身情况，根据产品设计结构和风险来决定。
公众需增强合同法律意识，不论遇上哪类金融理财产品，都不能仅凭一面之词就轻易签字，尤其要叮嘱家中老人注意这类问题。
上海合同律师指出：出面对口头承诺要冷静，签字前可以请业务员在合同文本中明确指出相应的书面条款，并重点了解责任免除、保障范围、缴费年限、保险期限等内容。
拿回保单合同后，请仔细阅读不能束之高阁，要不可能错过“犹豫期”，也难与保险公司的回访电话进行有效沟通。“犹豫期”也称为“冷静期”，通常是指保险合同签收日之后10天内，投保人如果感到后悔或对产品不满意，可要求退保而不需承担费用。过了10天犹豫期，应尽量避免盲目退保。万一遇到急用钱时，可凭保单到保险公司或银行办理质押借款，这并不影响收益与保障。 如果发现受到明显误导，或保险业务经办人未尽到规定的告知义务，应保留好相应的证据，向保监局等行业主管部门反映。上海律师
... 阅读全文
0 评论
上海某小区最近乱了套。“小区物业要退出，垃圾堆成山，这日子怎么过呀?”业主反映了物业突然宣布退出，给居民生活带来的麻烦。在小区的几块大型社区告示牌上看到了各类广告，但就是没有关于物业退出的通知。居民都说，没见过物业的通知，大家都觉得事出突然。记者看到，小区的每个垃圾桶旁都堆了不少垃圾，散发着刺鼻的臭味。上海物业律师
居委会副主任孙向东说： “居民对社区现状非常不满。作为居委会，我们也无能为力。几天前，我们贴出一份倡议书告诉居民，物业可能要在月底撤出，希望居民自觉维护社区内的环境秩序。是否自治，请大家发表意见。”关于物业退出前的告知，孙向东说： “我们跟他们(物业)说过，退出没关系，应该提前3个月书面告知全体业主，但他们不听，我们也没办法。”
上海某物业公司小区项目经理苑先生称，他们确实打算在31目退出该小区。“我们25日下午贴出去的，怕被人撕了，还当场录了像。”说着，苑先生拿出一个小型数码摄录机。对于是否提前3个月书面通知业主这个问题，苑先生回答：“我们跟区物业办打招呼了。”对于区物业办是否告诉他们无需书面通知业主这件事，苑先生没有予以回答，而是一再讲述要退出的理由。“交费率太低，工人工资都开不出来。”
物业办工作人员称，该小区物业于今年1月底向区物业递交备案程序，计划3月底退出。当时，物业办就向其负责人提出要按照程序退出，应该提前3个月向物业管理部门备案，同时，向街道办事处、居委会、业委会、全体业主书面通知，也就是在小区内发公告。如果不按规定程序退出，按照有关规定，物业办有权对其进行处罚，包括罚金等。
上海物业律师说法
上海物业律师认为，对于物业公司的单方退出，业主想通过法律途径维权是很难的，因为物业公司与小区全体业主之间是合同关系，业主即使不同意其退出，也无法过法律途径强制其履行，只能追究其违约责任。上海物业律师称，首先要看物业管理合同中有没有约定违约金，如果有则可以追究其单方退出的违约责任，如果没有约定违约金，只能要求其赔偿损失，但损失数额的计算有点难度。从行政管理角度上，物业公司如果违反行政管理规定解除合同，可能会面临行政处罚。 “物业退出问题已经演变成一种社会现象”，“分析其原因，一方面确实有物业服务不到位的因素；另一方面，也存在部分业主不按约定缴纳物业费导致物业公司经营困难。因此，要彻底解决问题，还应该由双方认真履行合同，物业公司服务到位，业主及时缴纳物业费。” 上海房产律师 ... 阅读全文
0 评论
严芳想要在上海投资开设一家足浴中心j经过几个月的选址、商谈，严芳终于选定一间沿街的店面。这是个由一家机械设备制造厂的办公楼改造而来的两层铺面，左右分别是几家饭店和一家小型宾馆。这里虽然不属于商业区，但市口不错，租金也比较适中。于是，严芳和机械设备制造厂签订了房屋租赁合同，约定严芳承租房屋用于经营足浴中心，租期5年，月租金15000元，租金每半年支付一次，先付后用。上海法律咨询http://www.ronglaw.cn
0 评论
第一上诉人：周**男1949年7月6日出生汉族
住址上海祁连山路**弄24号**01室
第二上诉人：许**女1949年8月20日出生汉族
住址上海祁连山路**弄24号**01室
被上诉人周*女1975年7月4日出生
住址上海市梅岭路**弄*号*室
被上诉人姜*男1971年2月15日出生
住址上海市梅岭路1**弄*号*室
上诉人因不服上海市**区人民法院作出的（**）*民*（民）重字第*号民事判决书，特向二审法院提起上诉。
诉讼请求：
1）请求二审法院撤销一审判决，另行作出公正判决或再次发回一审法院再次重审。
2）上诉费由被告承担。
事实与理由：
一、一审判决认定事实不清
一审判决中的“本院认为”一共三点：
1）一审法院认定，“《收条》，上诉人周**、许**收到《收条》时间是2003年12月14日，在长达5年多的时间里，针对系争房屋的权利归属、针对《收条》上仅载有周筠签名，上诉人从没有向被告姜*、周女提出异议或主张权利，而在周女、姜*夫妻感情面临危机时刻，却以《收条》为据主张系争房屋的权利，因周女与上诉人之间存在特殊的血缘关系，故在被告姜*对《收条》内容不予认可的情况下，上诉人原告的这一证据明显不能佐证争讼事实。”
此“5年多”的事实是：上诉人在2006年出资装修房屋且搬进居住后在与物业发生关系时才知产权人是姜*和周女。而且该房的产权证下达日是2005年的2月1日！这些早以被（2008）普民三（民）初字第1696号判决审理清楚的事实何以在此要被故意混淆？这5年从何算起？
而“夫妻感情面临危机时刻”一审法院的这种说法更是荒唐。本案起源于2008年的7月，在诉讼中姜*对周女提起离婚诉讼（于2009年5月27日姜又撤回起诉）本案法官又是凭什么事实推理出被上诉人在2003年的时候“夫妻感情面临危急时刻”？
本案上诉人于被上诉人之间的特殊关系是客观事实，正因为有这层血缘关系和姻亲关系才引发了这场诉讼（家庭婚姻诉讼因此为前提是一般的法律常识、无需回避）但是在本案中致力于混淆“血缘”和“法律”的正是主审法官而非上诉人。（在调解中法官多次要求被上诉人周女替上诉人放弃权力······）当事人的地位在本案中被混淆的错乱不堪。
2）一审法院认定，“关于被告姜*、周女出具的《说明书》，该《说明书》产生于2007年4月4日姜*、周女的落款签名日。尽管现无确切的证据证明此时段姜*是否具有完全的民事行为能力，然，原告在提供《说明书》的同时，还应当提供印证《说明书》所载内容的有效证据。”
上诉人认为，上诉人提供的2007年4月4日的《说明书》，是真实有效的证据（姜*第一个签，并且郑重的写下了日期）可以证明本案系争房屋是二上诉人出资委托二被上诉人购买的。既然一审法院认为，“无确切的证据证明此时段姜*是否具有完全的民事行为能力，”从最简单的法律逻辑应该推断出只要无证据证明姜*当时无行为能力，那在《说明书》签字时就具有完全民事行为能力。一审法院竞荒唐到要上诉人提供印证《说明书》所载内容的有效证据。根据《民事诉诉的证据规则》的相关规定“当事人应对自己的主张提供证据，否则应承担举证不力的后果。”有行为能力是普遍现象，无行为能力是例外，对这种例外举证责任应该就是被上诉人。一审法院这种认定是非法地增加了上诉人的举证责任，不是在公正地裁判，而是充当了被上诉人代理人的角色！
3）一审法院认定，关于资金记帐凭证，诉讼中，原告把若干资金记帐凭证作为支撑，以证明被告用原告委托购买系争房屋的资金进入股市。由于原告提供的资金记帐凭证与被告作为购房人签订购房合同、支付购房款及被告作为购房贷款人签订贷款合同、偿还贷款所显示的事实无法吻合。因此，这些资金记帐凭证，亦难以印证涉讼事实。
原告认为，原告在一审中不仅提供了资金记帐凭证、银行存折，还提供了被上诉人姜*的股票资金账户。上诉人的资金记帐凭证、银行存折的取款时间及金额与被上诉人姜*的股票资金账户存款时间及金额能够吻合（有资金及其流向图为证）而一审法院对上诉人提供的这二份经庭审质证过的（对上诉人非常有利的）重要证据，在判决书中只字未提，不符合正常判决书的书写贯例，是在故意隐瞒事实偏袒被上诉人。
而且被上诉人代理人在重审及重审的前一次审理中都明确表态：周女确实拿钱回来，但这是周筠的工资收入或是其父亲对其的赠与，但一审法院对这资金的来源还是置之不理。
4）一审法院认定，“签订购买系争房屋合同时的首付款仅为592 61元，其余款项由姜*、周女办理组合贷款(公积金贷款10万元、商业贷款13.5万元)，且贷款亦从姜*名下的帐户逐笔清偿，对此事实原告应当明知。”
上诉人认为，这是一审法院做出的又一个荒唐之极的认定，二上诉人委托二被上诉人购房时自认为已经将房款都付清了，二被上诉人申请贷款又不需要上诉人签字画押，银行又不可能上门通知二上诉人，二上诉人从何渠道应当明知呢？就这么个常识性的问题，一审法院不知何故竞会出错。
二、一审法院还违反诉讼程序
根据法律规定重审案件，应当按照法律规定的一审程序重新进行审理，对所有的证据重新进行质证。而一审判决书中被上诉人姜*还有个法定代理人，姜*是否是具有民事行为能力，在一审判决书本院查明中没有涉及，也就是说一审法院对被上诉人的主体资格并没有进行审查，而上诉人在二审时已经收到的关于姜*《司法鉴定意见书》不能作为认定本案的依据，因为按《最高院的证据规则》规定“庭审中的所有证据必须经法庭庭审质证才能作为认定案件的依据。”在本案二审与重审中双方均没有对这份证据进行过质证，本案被上诉人姜*的母亲不具有法定代理人的资格，一审法院严重地违反了法律规定程序。正因为这种程序的不公引起了本案实体审理的不公。
三、一审法院适用法律不当
一审法院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式，况且委托合同更应当是建立在委托人与受托人双方彼此信任的基础上。本案中，即使被上诉人主观上有信任被告并委托被告购买系争房屋的意向和要约，可客观上被告用将系争房屋购买在己名下的行动拒绝承诺。鉴于此，原告以到案的证据为凭，认为其与被告之间存在委托与被委托合同关系之观点，不能成立，
上诉人认为，一审法院在此犯了一个法律基本原理认识上的错误，当事人订立的委托合同是一个诺成性的合同，非实践性的合同，诺成性的合同的只要一方当事人要约，另一方当事人一旦承诺，合同就成立了，合同双方就应履行合同的全部法律义务，当事人委托的要约与承诺确实是建立在诚实信用的基础上，如果有一方背信弃义，违反承诺利用委托关系强占他人财产，是一种民事欺诈行为，应当受到法律的惩罚。
本案的被上诉人接受了上诉人的要约，收取了购房款却没有忠诚地履行受托义务，用自己的名义购房，且还将房款挪作他用，这是典型的民事欺诈行为。一审法院将被上诉人的一方背信弃义，侵占上诉人财产的行为说成是拒绝购房委托的承诺，缺乏最为基本的法律常识。
综上，上诉人认为，本案上诉人提供的收条、资金记帐凭证、银行存折，被上诉人姜*的股票资金账户相互印证，足以证明被上诉人收到了上诉人的30万的购房款项，二被告亲笔签名《说明书》更进一步说明系争房屋就是上诉人购买的。而一审法院在判决书的多处故意的歪曲事实、断章取义、曲解法律，是有意偏袒一方，还严重地违反法律程序，造成了本案不公正得判决，上诉人请求二审法院依照法律与本案的事实公正审理，还事实于真象，还法律之公正。
此致
上海市第*中级人民法院
上诉人
上海律师http://www.ronglaw.cn ... 阅读全文
0 评论
申请人: 上海市杰豪律师事务所
吕芝荣律师
申请事项”
请求法院前去工商银行上海市分行调查**的存款情况。
事实与理由”
**与***婚姻纠纷一案业经法院立案审理，因**的存款情况与本案有重大利害关系，申请人前去银行调查被拒绝，请法院前去调查以便查清案件事实。
此 致
上海市卢湾区人民法院
申请人：
2009年4月20日
上海律师http://www.ronglaw.cn ... 阅读全文
0 评论
申请人:上海市杰豪律师事务所
吕芝荣 执业证号091299118908
上海市杰豪律师事务所
许王军 执业证号092009111092
申请事项：上海律师
请法院开具调查令由申请人前往东北证券股份有限公司上海局门路证券营业部调查**股票及资金情况。
事实与理由：
**与***婚姻纠纷一案业经法院立案审理，因**的股票账户中的财产数额与本案有重大利害关系，申请人前去调查被拒绝，现申请人请法院开具调查令，由申请人持调查令前去上述单位调查。
此 致
上海市卢湾区人民法院
申请人
2009年4月20日
上海律师http://www.ronglaw.cn ... 阅读全文
0 评论
人际关系不佳 不是违纪
posted on: 23/04/10 分类: 劳动合同法
2005年11月，季忻意进入百货公司工作，双方签订劳动合同，约定季忻意担任该公司营业三部主管，月薪为5000元。此外，合同还约定季忻意应当遵守执行公司制定的规章制度；公司根据季忻意的工作态度、劳动表现、贡献大小，按规定给予物质或精神奖励。但若季忻意违反劳动纪律或公司规章，公司可依据内部规章给予相应处分。上海劳动律师
0 评论
聘 请 律 师 合 同
(2010)沪杰律民字第10号
甲方 与 因 纠纷一案，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国律师法》的规定，聘请乙方上海市杰豪律师事务所的律师为委托代理人，经双方协议，特订立下列条款，共同遵照履行：
一、乙方接受甲方委托，指派 律师、 律师（以下简称承办律师）为甲方与 的 纠纷案的第_____ 审的诉讼代理人。
二、代理权限：□一般代理/□特别授权（详见委托书）
三、乙方承办律师必须严格遵守国家法律法规，以良好的职业道德和执业纪律，提供法律服务，工作认真负责，以事实为根据、以法律为准绳，依法维护甲方的合法权益。
四、如乙方指定的承办律师届时因故不能出庭或继续代理甲方委托事项的，乙方应及时指定其他律师接替，并事先告知甲方。
五、甲方必须客观、真实地向乙方承办律师叙述案情，提供与委托事项有关的证据材料。乙方接受委托后，发现甲方有捏造事实、弄虚作假等行为的，有权终止代理，所收费用不予退还。
六、根据《中华人民共和国律师法》、《律师服务收费管理办法》等相关法律规定，经甲、乙双方友好协商，甲方按照下列第（ ）项方式向乙方支付律师服务费：
（1）、甲方向乙方支付律师服务费人民币 元，于本合同签订时一次付清。
（2）、甲方按乙方律师从事委托事项所花费的实际工作时间计时付费。本委托事项预计需工作 小时左右， 律师按每小时人民币 元标准收费， 律师按每小时人民币 元标准收费，甲方于本合同签订时预付人民币 元，委托事项办理完毕后，按照乙方提供的《律师承办案件工作时间记录单》据实结算。
（3）、甲方于本合同签订时先行支付律师服务费人民币 元，待委托事项办理完毕之时，甲方按照实际胜诉金额的 %，另行支付律师服务费。
七、乙方承办律师在办理甲方委托事项中发生的鉴定费、公证费、查档费、异地办案所需差旅费等以及经甲方要求垫付的其他费用（统称办案费），均由甲方承担。在本合同签订时由甲方向乙方预付人民币 元，待本案办理结束后，按照乙方提供的《律师承办案件费用清单》据实结算。
八、在本合同履行过程中，如一方要求变更合同条款或解除本合同，应由双方另行协商，并签订补充合同。
九、本合同有效期限，自签订之日起至本委托事项审理终结（含判决、调解、案外和解及撤销诉讼）止。
甲方： 乙方：上海市杰豪律师事务所
法定代表人： 地址：中国•上海市陆家浜路1332号南开大厦1404～1405室
网站：www.jh-lawyers.com
E-mail:mail@jh-lawyers.com
地址： 电话：021-63771803、33051658
电话： 邮编：200011
年 月 日
委 托 书
（2010）沪杰律民字第10号
兹委托上海市杰豪律师事务所 律师【律师执业证号 】、 律师【律师执业证号 】为你院受理的 ___________________与 的 纠纷案中__ ___ 告 的代理人。
代理权限为：代为调查、提供证据；自行和解；代为承认、变更、放弃诉讼请求；提起反诉；提起上诉；申请撤诉；申请执行；代为签署有关文书；转委托等。
特此委托，希于开庭前通知代理人，以便出庭诉讼。
此 致
人民法院
委托人： 受托人：上海市杰豪律师事务所
地址： 地址：中国•上海市陆家浜路1332号
南开大厦1404～1405室
网站：www.jh-lawyers.com
... 阅读全文
0 评论
上海 小区业主 规约 防群租版
posted on: 23/04/10 分类: 合同范本_文书范本
为维护\ 全体业主、使用人的合法权益以及公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，制订本公约。
本《业主公约》对本物业管理区域内的各业主和使用人具有约束力。
第一条 业主的权利与义务
业主在物业管理活动中依照国务院《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》以及相关法律、法规的规定，享受相应的权利，履行相应的义务。
一、 业主享有的权利：
1、 按照物业管理服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
2、 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
3、 提出制订或修改《业主公约》、《业主大会议事规则》的建议；
4、 参加业主大会会议，行使投票权；
5、 监督业主委员会的工作；
6、 监督物业管理企业履行物业服务合同；
7、 对物业共用部位，共用设施和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
8、 选举业主委员会委员，并享有被选举权；
9、 监督物业共用部位，共用设施设备，专项维修资金的管理和使用；
10、 法律、法规规定的其他权利；
二、 业主履行的义务：
1、 遵守《业主公约》、《业主大会议事规则》；
2、 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施、设备使用；公共秩序和环境卫生维护等有关规章制度；
3、 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
4、 按照国家有关规定交纳维修资金；
5、 按时交纳物业服务费用；
6、 促进小区精神文明建设，努力创建管理有序、环境优美、治安良好，人际关系和谐的居住小区；
7、 不擅自改变房屋的使用性质(居改非)；
8、 承担自身造成小区物业损坏的修复,赔偿等有关责任；
9、法律、法规规定的其它义务；
第二条 相邻关系
业主同意，遵守物业管理法规、规章、制度，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第三条 物业的使用
业主、使用人同意按照下列规定使用物业：
（一） 按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质，在楼内开办公司、工厂等经营性商业活动。
（二） 需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为。
（三） 在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所。施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间 六 时至次日上午 八 时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪音的施工。
（四） 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
（五） 安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业管理企业指定的位置安装。
（六） 合理使用水、电、气等共用设施设备，不擅自拆改。
（七） 使用电梯，遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。
（八） 小区内机动车辆严禁鸣喇叭，机动车在小区内行使车速应低于15公里／小时，车辆出入按物业管理规定执行，停放车辆，应遵守本物业管理区域车辆停放有关规定。
（九） 不得在本物业区域内燃放烟花爆竹。或在指定区域（看一下是否妥当）
第四条 使用物业的禁止行为
业主、使用人在物业使用中，除应当遵守国家法律、法规的规定外，不得有下列行为：
（一） 擅自改变物业的原设计用途，损坏或擅自变动建筑主体承重结构、房屋外貌，；
（二） 在高层住宅外设置龙门式晒衣架；
（三） 未经过有关各方认可，擅自封闭可能涉及相邻业主安全的阳台；
（四） 随意停放车辆，影响公用交通安全；
（五） 饲养无证宠物（犬类）及家禽、家畜；
（六） 擅自长期占用或损坏楼梯、通道、道路、停车场、自行车棚、绿地等公用设施和场所，在小区内踢足球等损坏公共设施和绿化的行为；
（七） 影响小区观瞻的乱搭、乱贴、乱拉与乱挂；
（八） 随意向户外林边路边、绿化带等公共场所抛扔垃圾杂物或泼洒用水；
（九） 产生超过规定标准的噪音，影响周边环境与他人休息；
（十） 有关规定禁止或危及小区业主安全和健康的各种行为；
（十一） 必须按经物业管理审核的装修图纸施工：
（十二） 敲毁及改动公共烟管、改变公共烟管用途；
（十三） 改变进户门方向，影响公共安全：
（十四） 擅自在外立面悬挂杂物：
（十五） 私自未经公安部门许可安装室外卫星通信设备：
第五条 物业的维修养护
业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业：
（一） 对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益。
（二） 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合。相关业主阻扰维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。
（三） 因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业管理企业提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当赔偿；
（四） 物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业自用部位应急维修的，物业管理企业可在通知公安机关或者居委会到场见证下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担；
（五） 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在保修期内已出现的和存在的质量问题由建设单位及时解决。
建设单位拒绝修复或者拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。
第六条 维修资金的筹集和使用
业主应当按照下列规定筹集和使用维修资金：
（一） 按照规定交纳专项维修资金；
（二） 专项维修资金的帐务由物业管理企业代替业主委员会管理；
（三） 专项维修资金使用和管理按照政府有关规定执行；
（四） 业主在转让或者抵押其物业时，所交纳的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新。
第七条 物业的维修、改造和更新的实施
物业共用部位共用设施、设备和相关场地的维修及更新符合下列情形之一的，由物业管理企业先行直接组织实施，费用按与业委会订的服务合同中有关规定列支，并在年度决算中报告。
一、 属规定的急修项目。
二、 物业发生危及房屋使用安全或公共安全的紧急情况。
三、 经安全鉴定机构鉴定的危险房屋。
四、 在符合原设计要求情况下出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形。
五、 物业维修和更新费用在1000元以下，
其他情形，属全体业主共用部分的项目支出：
一、 费用不超过一万元，可由业主委员会讨论，并经多数委员同意即可实施。
二、 费用在一万元以上至三万元，业主委员会应召开由业主代表小组长参加的扩大会议，参加会议的业主代表小组长的应到人数和经充分研讨，持赞成票意见的与会人数都必须超过二分之一多数方可实施。
三、 费用在三万元以上至五万元，业主委员会应召开由业主小组长和业主代表参加的扩大会议，参加会议的业主小组长、业主代表的应到人数和经充分研讨持赞成票意见的与会人数都必须超过二分之一多数方可实施。
以上项目的费用支出，可在小区停车费和专项维修基金利息收入中支出。
属部分业主共用部分的项目支出，需经业主委员会和相关业主小组同意，物业管理企业方可组织实施，费用可由相关业主负担。
四、 五万元以上项目以及凡是动用专项维修基金，必须充分调研论证，必须召开业主大会，必须经全体业主所持投票权三分之二以上同意通过方可组织实施。
第八条 维修资金不足时的筹集
专项维修资金使用之不足，首次筹集资金余额的30%时，应提出续筹方案，方案的决定必须经全体业主所持投票权2/3以上通过。根据业主实际面积大小计算续筹金额。
第九条 物业转让、出租的相关事项
一、业主转让或者出租物业时，须将本公约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后，当事人须将物业转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业管理企业。
二、在物业出租的相关规定
出租房屋不能用于群租，即一个单元房不能为二个家庭个人或二个自然人居住；不能改变房屋的结构或将房间、厅、卫生间、厨房间分割进行居住；不得将房屋按间或按床进行出租。业主如将房屋出租在签定房屋租赁合同时应将本小区的规约作为房屋租赁合同的附件，合同中明确承租人必须遵守本规约，如承租人违反小区本规约将房屋用于群租，业主有权终止房屋租赁合同，所收承租人的定金可不予退还，小区业主若未在《房屋租赁合同》中明确上述条款，承租人又违反上述有关制止群租规定，该业主应每月赔偿小区全体业主人民币2000元损失，直至群租情形消失。赔偿款项用于小区的共公设施的修缮，如该业主不主动赔偿，可由物业管理企业进行催告，业主委员会负责催讨或向法院提起诉讼。
管业管理企业在发现小区中有群租或其他房屋租赁过程中的违法现象应当口头加书面劝阻；上报行政主管部门及街道、居委会；并通报公安、卫生、消防、工商、税务等政府部门。在物业企业认为必要时可以制止违反管理规约规定的群租房的实际居住人进入本小区；物业企业可以将本小区房屋介绍给群租客的中介公司及其工作人员，和非为小区物业企业或业主提供服务的无关人员进入本小区；物业企业可以上门要求小区周边的房屋中介单位签订承诺书，不为本小区业主提供群租房的中介服务。如有房屋中介要求进入本小区从事房屋中介相关业务，物业企业可以要求其公司先签承诺书再允许其工作人员进入本小区。
第十条 业主提交通讯联系方式的义务
业主应当向物业管理企业或业主委员会提供联系地址、通讯方式，如有变更应及时通知物业管理企业或业主委员会。
第十一条 利用物业设备设施获利的归属
利用物业共用部位、共用设施设备从事经营的，应当在征得相关业主同意和物业管理企业协商后，经业主大会审议批准按照规定办理有关手续。
按照前款规定获取的利益，纳入专项维修资金，或补充用于履行业主大会与业主委员会职责必须的开支。
第十二条 未按规定交付有关费用的责任
业主未按规定交付物业服务费的，物业管理企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收交情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍逾期不支付物业管理费的业主，物业管理企业可以依法向人民法院提起诉讼，追收欠缴物业管理服务费及滞纳金。
第十三条 业主违反物业使用禁止行为的处理以及连带责任
业主违反本公约第四条规定的，物业管理企业有权制止；业主拒不改正的，物业管理企业可以采取必要的措施，
（一） 禁止施工人员进入物业管理区域；
（二） 禁止违章施工材料进入物业管理区域；
（三） 劝阻业主遵守物业管理规定，责令限期整改；
（四） 向相关行政主管单位反映情况；
（五） 对公共区域长期堆放物品者，业委会可以责成物业管理在堆放物品旁张贴告示限期搬离，否则作无主报废弃物处理；
（六） 拒不整改者，业委会可以责成物业管理处向法院提起诉讼。
第十四条物业连带责任
物业使用人违反本公约的，相关业主承担连带责任。
第十五条 公约的效力、修改及生效日期
本公约的内容如有与现行法律、法规、规章、政策规定抵触的，应当遵照现行法律、法规、规章、政策规定执行。本公约由业主委员会换届选举小组根据国务院《物业管理条例》，《上海市住宅物业管理规定》以及相关法律、法规规定修订，并征求（公示，书面征求业主意见）业主的意见。修改后的公约自业主大会通过之日起生效。本临时公约自首位物业买受人签署之日起生效，至首次业主大会制定的业主公约生效之日终止。
上海**物业管理服务有限公司
2008.年8月20日制定
上海律师http://www.ronglaw.cn ... 阅读全文
0 评论
需方：上海**物业有限公司 （以下简称甲方）
供方：上海**商城有限公司店 （以下简称乙方）
甲乙双方本着互惠互利、共同发展的原则，依照《中华人民共和国合同法》，经双方友好协商，就乙方向甲方提供产品事项，特订立本合同，以便共同遵守。
第一条.产品的技术标准及质量要求的执行：
1.按国家标准执行。
2.按部颁标准执行。
3.由甲乙双方商定技术要求执行。
第二条.产品的计量单位、计量方法：
国家或主管部门有计量方法规定的，按国家或主管部门的规定执行；国家或主管部门无规定的，由甲乙双方商定。对机电设备，必要时应当在合同明确规定随主机的辅机、附件、配套的产品、易损耗备品、配件和安装修理工具等。对成套供应的产品，应当明确成套供应的范围，并提出成套供应产品清单。
第三条.产品的包装标准和包装物的供应：
由甲乙双方商定产品的包装物，除国家规定由甲方供应的以外，应由乙方负责供应。
第四条.产品的交货单位、交货方法、到货地点：
1． 产品的交货单位：。
联系人：___________
联系方式：_____________
2．交货方法，乙方负责免费送货到甲方指定接货地点（货车能够到达方位） 。
4. 接货单位（或接货人）：
联系人 ： ______________
联系方式：______________
5.到货地点：（货车能够到达方位）。
第五条.产品的交货期限及方式：
1. 甲方每月正常定货不超过二次。甲方以电子文档形式发出定货单，定货单要求书写规范、明确，乙方在36小时内与甲方确认所送商品数量及送货时间，并在 3-5个工作日内组织送货。定制商品由双方协商，按约定的日期组织送货。
2. 乙方送货到甲方指定地点，由甲方派专人负责货物的清点验收确认，并在送货单上签字，作为双方对帐依据。
3.应急定单送货，甲方要给与乙方适当的运费补贴。（送货前运费金额由双方商榷）
第六条.产品的价格与货款的结算：
1． 产品的价格，按甲乙双方的商定价格，乙方承诺以优惠的价格向甲方提供所需要的产品。
2. 在合同规定的交货期内，遇调整价格时，按交货日时的实际价格结算。
3． 产品货款的结算：
3.1. 乙方应给予甲方每月叁万元人民币的信用额度。
3.2. 每月25号甲乙双方联系人核对送货单据无误后，乙方开具发票并送达甲方处，甲方应在次月5号之前结清所有货款（国定假日顺延）。
第七条.验收方法：
1． 货到当场验收确认。
2． 验收中若有纠纷，双方应本着互谅互让协商解决，若协商不成，则可向主管产品质量监督检查机构认定。
第八条.对产品提出异议的时间和办法：
1．甲方在验收中，如果发现产品的品种、型号、规格、质量不符合规定，应妥善保管货物，并在7天内向乙方提出异议；在托收承付期内，甲方有权拒付不符合合同规定部分的货款。（易碎商品当场验收确认）
2．乙方在接到甲方书面异议后，应在36小时内（另有规定或当事人另行商定期限的除外）提出处理意见，并及时回复对方。
第九条.甲、乙双方责任权利和义务：
1． 乙方不能按期交货的，应按同期银行壹年期贷款利率向甲方支付未能按期交货部分的违约金。
2． 乙方所交付产品品种、型号、规格、质量应符合规定，商品如有质量问题，乙方应立即予以调换。
3.乙方应每月向甲方提交有效发票，甲方于收到发票后，次月5号之前，将货款转划至乙方指定的银行帐户：
乙方银行名称:
乙方开户银行: _ _
乙方银行账号: _ _
4.甲方应接受乙方按合同约定送达的合格产品。
5．甲方按合同规定的时间，向乙方支付货款。如延期支付，应向乙方按同期银行壹年期贷款利率偿付逾期付款的违约金。
6.甲方按合同规定对乙方送达的货物进行数量清点、质量验收。
7. 对乙方逾期送达的货物及不合格产品，甲方有权向乙方提出拒收及提出赔偿。
第十条.不可抗力：
甲乙双方的任何一方由于不可抗力的原因不能履行合同时，应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，以减轻可能给对方造成的损失，在取得有关机构证明以后，允许延期履行、部分履行或者不履行合同，并根据情况可部分或全部免予承担违约责任。
第十一条.其它：
1. 本合同自双方盖章和签字即日起生效。
2. 本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份。
3. 合同执行期内，甲乙双方均不得随意变更或解除合同。
4. 合同如有未尽事宜，须经双方共同协商，做出补充规定，补充规定与合同具有同等效力。
5. 本合同如发生纠纷，当事人双方应当及时协商解决，如协商不成时，可直接向人民法院起诉。
甲方（公章）：_______________ 乙方（公章）：_______________
代表人（签字）：_____________ 代表人（签字）：_____________
____________年_____月_____日 ____________年_____月_____日
上海律师http://www.ronglaw.cn ... 阅读全文
0 评论
交配电 设备设施 委托管理 合同
posted on: 23/04/10 分类: 合同范本_文书范本
甲方：上海**物业有限公司. （以下简称甲方）
乙方： （以下简称乙方）
根据管理合同约定，乙方为变配电设备有资质的专业管理公司，甲方经过对乙方的了解，决定将所属配电站委托乙方管理。甲、乙双方共同遵守中华人民共和国《合同法》、《电力法》，并明确双方各自的权利和义务，本着公平公正、互惠互利、等价有偿的原则。乙方按照《关于变配电站的运行管理规程》及甲方配电站的实际情况制定符合电业 KV巡视配电站巡视要求的管理内容，经双方自愿协商同意签订本合同。
一．管理的设备及数量：
甲方所属配电站为 区 路 KV供电的配电站，计有 KV电压等级，变比为： KV/ KV,容量为 KVA（干式）变压器 台。
二．管理地址：上海市 区 路 弄 号。 项目为：
三．管理范围：
乙方管理范围为甲方与供电部门所签订的供用电合同中责任分界点用户部份的配电站即 KV进线闸刀至 KV馈线开关出线桩头（包括 KV馈线开关）。进出线（电缆）均不属于委托管理范围。
四．甲、乙双方要求：
1． 甲方要求：
1.1.甲方委托乙方管理的配电站采用的设备定期巡视方式。经双方约定为每周一次，并24小时全天候应急（到现场时间20-30分钟左右）。
1.2. 乙方应指派的配电站巡视人员专人应定期抄录有关仪表数据，记录电压、电流、电量等数值，每月提供一份《变配电站运行管理月报表》给甲方有关部门。乙方联系人 ；乙方联系人 ；
1.3. 乙方应负责对配电站按电业的设备运行管理标准进行规范管理，确保配电站的正常、安全运行，并保持站内环境整洁。乙方应每月根据甲方用电负荷情况提醒并协助甲方调整MD，若一年内发生二次应乙方未提醒甲方调整MD而造成甲方MD超限，乙方将承担责任。加强力率管理，在泛欧现代大厦用电负荷正常的情况下，尽量保持配电站力率正常。
1.4. 在合同期内，乙方按国家有关规定对所管理设备建立预防性电气试验计划和维护计划，甲方不再另行支付费用。
1.5. 乙方在巡视中发现的设备缺陷和事故隐患应及时通知甲方，书面提出处理建议，由甲方采取措施进行消缺排除，乙方协助配合并做好有关记录。如甲方委托乙方进行消缺排除，双方事先签定委托协议，乙方可按实际消耗的材料和人工向甲方进行结算。
1.6. 配电站在运行中如发生事故，甲方应及时通知乙方，乙方协助甲方处理事故，并做好事故处理记录。由非乙方管理过失原因造成的设备故障处理，甲方可委托乙方处理事故，双方事先签定委托协议，乙方可按实际消耗的材料和人工向甲方进行结算。由乙方操作过失原因造成的，乙方应及时处理事故、负责修复，做好记录，修复费用由乙方承担。
1.7. 乙方的管理内容及标准均能符合国家相关职能部门（供电部门）的要求。
2． 乙方要求：
2.1. 对委托管理的配电站，甲方应向乙方提供包括并不限于下述文件和图纸。
2.1.1.配电站平面布置图。
2.1.2.配电站电气主系统接线图。
2.1.3.配电站继电保护展开图。（包括各种保护、自切及进口继电器的型号及说明书）
2.1.4.变配电设备的电气交接试验报告。
2.1.5.主要电气设备（变压器、断路器、流变、压变、监控系统终端等）使用说明书复印件。
2.1.6.施工结束后的竣工图。
2.1.7.甲方与供电部门签订的供用电合同复印件。
2.1.8.设计院确定的负荷等级及分布情况。（设计说明书有关章节复印件）
2.2.1.乙方在接受委托管理前，须对配电站进行全面检查并审核电试继保校验报告及甲方向乙方提供的资料。对发现的问题，包括但不限于设计、施工质量、设备、站本体建筑、安全防护等方面的问题，以书面形式提交甲方。对影响安全运行的，甲方应及时进行整改和补充，否则由此而引发的事故，由甲方承担全部责任。
2.2.2.为了便于和供电部门的联系，乙方须对配电站设备按供电部门的要求重新进行命名，并将带有设备命名的系统图送交一份给甲方存档。
2.2.3.甲方应配齐配电站应有的试验合格的安全用具及消防器材，并按电业规定定点放置。
2.2.4.配电站投运前，为确保配电站运行信息的及时交流，甲方应设专用分机，联系通道应畅通。
2.2.5.甲方要求部分或全部停电，应书面写明日期和停电时间，提前24小时交给乙方巡视人员。设备停电由乙方巡视人员负责操作，恢复送电时，甲方应再通知乙方巡视人员操作送电。紧急停电，甲方对口专业人员可以直接下令乙方操作。乙方巡视人员应记下操作命令，如无录音电话，操作后甲方发令人应对记录的操作命令及时签认。
2.2.6.乙方巡视人员无法现场处理的设备缺陷或事故隐患，甲方在接到乙方的报告后应及时提出处理意见。乙方也可受邀参与讨论，由甲方决策并付之实施。
2.2.7.出入配电站： 甲方人员要进入无人值班配电站，应通知乙方派员陪同进入，并履行登记手续。
五．甲、乙双方的权利和义务：
1． 甲方的权利和义务：
1.1.甲方根据企业经营及维修等要求，有权决定配电站部分或全部停电。
1.2.甲方可随时了解配电站运行情况。
1.3.巡视人员有越出职责范围，影响甲方企业经营行为的，甲方可以要求乙方撤换该人员。
1.4.甲方应当为乙方进行有效管理创造条件并提供方便；
1.4.1.提供巡视所需的设施。
1.4.2.为出入甲方配电站提供方便。
1.5.甲方如需变更所委派的与乙方业务对口的专业人员，应提前通知乙方。
2． 乙方的权利和义务：
2.1.乙方有权取得甲方委托管理的配电站相关的技术资料和图纸。
2.2.对有可能影响配电站安全运行的设备、元件、器材，乙方有权提出由甲方进行改进或调换。
2.3.乙方应编制与配电站有关的运行规程和相关管理制度。
2.4.乙方应根据甲方委托管理合同，就配电站运行安全等问题与供电部门进行业务联系。
六．管理费用：
1． 管理费：每月管理费 元（含预防性电气试验费）。
七．支付方式：
1. 甲方支付方式为按每（月、季）支付一次。
2. 具体支付日期为：每个月 日前。
3. 甲方以支票支付或以转账形式将该期管理费用付入乙方银行账号。
（ 乙方开户行： ），
（ 乙方银行户名: ），
（ ... 阅读全文
0 评论
