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黄先生先反映集体土地动拆迁中遇到的一些问题。     一、2005年12月，他家所在区域房屋动拆迁，镇动迁公司在2006年11月通知选择房源时，由于当时是期房安置(注：至今还没交房)，所以在选择房源时，部分动迁户没有预购足额的房源，而镇动迁公司将剩下的购房款按6％的奖励费连购房款一并退还给动迁户。上海房产律师现在，在动迁安置房未交付之前，部分动迁户提出原先未拿足部分的安置房仍要购买的要求，但动迁公司以购房时剩余部分的购房款已退还为由拒绝动迁户再购房。   需要说明的是，动迁时，动迁公司在选择购房时未向动迁户作一次性购房情况的如实告知。请问动迁公司的这种做法是否对?”     二、动迁时，动迁户的购买房屋款项从签拆迁协议起，就被动迁公司全额扣下，说要到交房时才与动迁户结算。“这样，我们从2005年12月起至今已有近5年时间了，请问他们把动迁户的购房款扣下 挪作他用，有何法律政策依据?如果没有相关的政策依据，这样做法是否构成侵权行为?我们该用什么方法维护自己的合法权益?” 上海房产律师分析：     一、2005年12月拆迁农村集体土地上的居住房屋，应当适用《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》(2002年4月10日上海市人民政府发布，以下简称《若干规定》)。根据黄先生反映的期房安置方案，当时适用的是《若干规定》第六条：“被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。”此处的货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。这里笔者理解黄先生所反映的购房款就是货币补偿金额。     根据动迁法律规定，一旦签订了拆迁安置协议，就完成了拆迁安置，也确定了安置房屋。即拆迁安置是以协议为准的，除非另有约定除外，否则动迁户不可能有多次购房的机会。     之后．除非双方同意变更，否则就不可能再增加选择房源的安排。根据黄先生所述，当时“没有预购足额的房源”的动迁户，应该理解为放弃了产权房屋调换的部分权利，所以得到了相应的6％奖励 ．动迁公司的做法是合法的。     二、购买房屋的款项一般在动迁安置协议中都约定到交房时才与动迁户结算。因为双方有了约定，所以动迁公司的做法就是合法的；如果双方没有约定，动迁公司的做法就侵犯了动迁户的合法权益，动迁户可以按照同期中国人民银行贷款利率主张权利。     当然，如果动迁协议中没有约定利息的归属，动迁户也可以要求动迁公司支付相应利息。如果动迁公司逾期交付安置房屋，动迁户还可以依据动迁安置协议的约定(没有约定则按照法律规定)要求动迁公司支付逾期的过渡费j购房款项的利息等，并承担相应的违约责任。     综上．请黄先生仔细查看动迁安置协议的具体约定，如有不理解之处及时咨询专业人员。 ... 阅读全文

         楼市“限购令”出台后，将导致不少房产交易最终无法过户，对此买方可否退房，能否收回已付定金及房款是购房者格外关注的问题。          笔者认为，  “限购令”导致无法过户引发的是卖方产权转移登记义务的不能履行，而非买方义务的不能履行(即便买方支付全额房款，也无法获得物业产权)，卖方有义务退还买方定金。上海房产律师         首先，交付房屋和办理物权转移登记将房地产过户于买方名下是卖方的义务，由于“限购令”的出台导致卖方无法履行该项义务，法律后果应当由卖方承担，卖方不能以自身义务无法履行的原因而没收买方的定金。         其次，卖方不能履行过户义务是因为不可抗拒的政府原因所致，而“限购令”的突然出台具有不可预见性，交易无法完成系不可归责于买卖双方当事人的原因，双方均有权解除合同，而无需向对方承担违约责任。         需要提醒的是，如买卖双方在合同中特别约定因政策调整原因导致买方无法获得按揭贷款或不符合购房条件，应通过第三方继续履行合同时，买方无权解除合同，否则将承担违约责任。上海律师http://www.ronglaw.cn ... 阅读全文

茅先生来电咨询，岳母去世，妻子的外甥想把房票簿上承租人的名字改成自己，以获得该房的动迁收益，这是否有法律依据。岳父母10年前分得一套42平方米、一室一厅的使用权房，房屋承租人和户主为岳父，岳父去世后，该房屋的承租人和户主变更为岳母。岳母生前，该房屋内有户口的还有茅先生的妻子、妻子的妹妹及外甥。上海房产律师

售楼处展示的楼盘沙盘与实际不符，开发商是否要承担违约赔偿责任?“我购买了上海别墅的房子。原来该房子的沙盘上面北门是个花园，现在，开发商改了一条路。希望你们能帮帮我。”还附上他所拍摄的照片。上海房地产律师

         我和丈夫一起在上海开公司有15年了，今年我们都是50多岁的人了，从前夫妻感情一直很好。10年前，家里给儿子请了一个年轻的女性做英语家教，我感觉她跟我丈夫的关系暧昧，便将她辞退了。从去年开始，丈夫经常外出不回家，我知道他们在一起了，知道他们住在上海哪个小区，平时还有些生意来往，但没有确切的证据。后来，丈夫向我提出离婚，说我在会妨碍他做生意，我不同意，他竟然跑到我同学家去，叫我同学劝我离婚，令我非常尴尬。上海离婚律师自今年2月起，虽然我们在公司里还会碰到，还会像从前一样一起吃饭，他却再也没有回家住过。他见我不同意离婚，便威胁我说马上分居就到两年了。对于是否有婚外情的事情，他含糊其词，一会儿承认，一会儿不承认。假设两年分居期满，他起诉离婚，我就会处在一个被动的境地，如今我心灰意冷。请问我该如何争取自己的权益?该采取何种方法和途径保护自己?           《婚姻法》规定，男女一方要求离婚的，可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。人民法院审理离婚案件，应当进行调解；如感情确已破裂，调解无效，应准予离婚。         有下列情形之一，调解无效的，应准予离婚：  (一)重婚或有配偶者与他人同居的；(二)实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的；  (三)有赌博、吸毒等恶习屡教不改的；  (四)因感情不和分居满二年的；(五)其他导致夫妻感情破裂的情形。有下列情形之一，导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿：  (一)重婚的；  (（二)有配偶者与他人同居的；  (三)实施家庭暴力的；(四)虐待、遗弃家庭成员的。离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。人民法院对前款规定的妨害民事诉讼的行为，依照民事诉讼法的规定予以制裁。上海律师         所以，你可以和你丈夫协议离婚，也可以起诉至法院离婚。在你要求分割夫妻共同财产时，你也可以提出证据证明你丈夫与他人同居，同时要求损害赔偿。 ... 阅读全文

         2009年8月，在上海某公司任职的张海生，参加单位组织的带薪休假赴海南旅游，单位委托上海某旅行社为参加此次体假的全部人员购买了保险公司的旅游综合意外伤害保险。         8月27日，也就是张海生与10余位同事到达海南的第二天，晚上9时许，在下榻的宾馆温泉池内，张海生被人发现昏迷在80厘米深的水池底，呈仰躺姿势，救出水面后经抢救无效不幸死亡。         经当地公安机关到场勘验，排除了他杀、自杀等可能，最后结论“猝死”。此后，张海生的家属向保险公司提出理赔申请。2009年10月，保险公司作出理赔结案通知书，拒绝赔付，理由是被保险人身故原因为“猝死”，不予给付意外身故保险金。今年1月，张海生的家属向上海浦东新区法院提起诉讼。         法庭上，保险公司一再强调，被保险入张海生死亡原因并非保险合同约定的意外事件，而是“猝死”。所谓“猝死”，根据相关医学材料的解释，是指因潜在的自然疾病突然发作、恶化所造成的急速死亡，因此“猝死”不属于保险合同约定的非疾病的使身体受到伤害的意外事件，所以保险公司不应承担保险责任，同时，张海生家属要求保险公司承担律师费也无法律依据。          张海生的家属认为，保险公司的理解是狭隘的，  “猝死”并非一定是疾病的“猝死”，还应包括不明“因由”的意外死亡，保险公司以张海生“猝死”不属合同约定的意外事件而作为拒赔的理由是不充分的，且保险免责条款中也没有就此有明确的规定，因此，要求法院判令保险公司按合同约定支付意外保险金13万元、赔偿律师代理费5000元。           法院审理后认为，保险合同未直接约定猝死是否属于承保范围或是免责范围，所以应根据被保险人的死亡是否属于所承保的意外伤害或免责条款中所约定的“既有疾病的急性发作”加以认定。         根据《保险法》和涉案保险条款的有关规定，受益人在索赔时原则上应承担保险事故性质、原因和损失程度的证明责任。在本案中，涉案保险事故发生后，原告方及时通知了被告，并向被告提供了被保险人的生前全部病史，对被保险人不存在潜在疾病完成了自己的初步证明义务。在此情况下，被告不能举出相反证据证明其所主张的被保险人之死亡是由潜在疾病所致，故被告应承担相应的不利后果，并承担全部的保险金赔付责任。          至于原告方张海生的家属要求保险公司支付律师费的请求，因该律师费未在双方合同中予以明确，法院对此不予支持。 怎样理解“猝死”           本案中，双方当事人均确认被保险入是在泡温泉过程中发生猝死，但主要对是否具备其中的“非疾病”因素存在争议，原告主张被保险人生前并无导致猝死的疾病，属于非疾病的意外伤害死亡，而被告则辩称，被保险人的猝死原因是潜在疾病的急性发作，根据保险合同免责条款，属于保险人免责的范围。          法院在审理本案中，结合了猝死的定义以及被保险人的具体情况，从而对被保险入的猝死原因加以认定。          通常认为，猝死是指貌似健康的人。由于机体内潜在的疾病或重要器官发生急性功能障碍，导致意外的、突然的、非暴力性死亡。造成猝死可以有某些诱因如精神过度紧张、暴饮暴食、轻微外伤、冷热刺激、过度疲劳等，也可以无明显诱因。由此可见，猝死包括非疾病的意外死亡，不能将猝死等同于疾病死亡。    同时，本案中，保险事故发生后，公安机关并未认定被保险人因潜在疾病发作而死亡，而是认为猝死的诱因有精神、心理因素、冷热刺激、过度疲劳、暴饮暴食被保险人的生前医疗记录也没有载明其存在可能引发死亡的疾病；在得知保险事故发生之日至尸体火化时止，保险公司并未向原告主张对被保险人进行尸体解剖，在原告不同意公安机关进行尸体解剖的情况下，也未向原告所在公安机关明确提出尸体解剖的要求，而是认可了公安机关作出的猝死结论。综合以上情况，法院认为。不能认定被保险人猝死是由疾病所致，被告应对不能举证证明死因是潜在疾病而承担不利的后果。 ... 阅读全文

       我表妹的父亲私自拿了表妹的身份证去变更了房屋产权，变更时要求当事人签字，她父亲就找了其他人代签。我表妹知晓此事时，房屋的产权已被变更为他父亲一人并被出售。请问他父亲私自变更产权的这种行为是否合法?他人私自代签的合同是否有效?上海房产律师          你表妹的父亲找另外的女孩来冒用你表妹签字，并进行产权变更的这种行为，是违反法律规定的。   《物权法》规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；  (二)以合理的价格转让；  (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。所以，若购房人是善意的，且符合上述法律规定的条件的，购房人取得该房屋的所有权。而你表妹作为原产权人有权向无处分权人即其父亲请求赔偿损失。 ... 阅读全文

面对本市中心城区寸土寸金的老房子，其房屋的承租权在一定程度上也就意味着实际经济利益。外来妹陈晓娟结婚2年。她的丈夫与公公先后离世。上海房产律师

         我想要购套房，但卖方的房子没有三证，也没有合同，只能提供收款收据一张。如果我想购入，并私下与之签订房屋买卖合同，请问我们私订的房屋买卖合同受法律保护吗?在合同上除了买卖两方签名，需要写第三方证明吗?   上海二手房律师          建议您谨慎购买您所提到的这类房屋，以免承担风险。对于您所提到的买卖合同，只要不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定等无效情形，也不存在因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同等可撤销的情形的，合法有效，一般情况下应受法律保护。但是这类合同是否一定能保护你的合法权益，不仅要看合同权利义务的约定，还要看订立合同的当事人双方是否有资格订立合同等一系列问题。若您想仅凭一纸合同就一定能百分之百保障您的合法权益不受侵害，是有一定的难度的。          对于您提到的第三方证明的问题，买卖合同是买卖双方之间的约定，一般不必然要求有第三方证明。但是若有第三方愿意对买卖双方当事人的权利义务承担担保责任的，那也是可以的。上海律师http://www.ronglaw.cn ... 阅读全文

       我已年过半百，我丈夫在5年前有了外遇，之后便再也不顾家，对孩子也不管不问。我们现在居住的房屋，产权是孩子的爷爷的。去年爷爷去世了，我想与丈夫离婚，请问我能为自己和孩子争取到哪些利益?  上海婚姻律师      《婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：  (一)工资、奖金；  (二)生产、经营的收益；  (三)知识产权的收益；(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；  (五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。第十八条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(一)一方的婚前财产；  (二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；  (三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；  (四)一方专用的生活用品； (五)其他应当归一方的财产。        所以若按法定继承，你丈夫的父亲没有遗嘱的情况下，你丈夫作为子女有权继承其父亲的遗产，且你丈夫没有放弃继承的，那么你丈夫继承所得的财产也属于夫妻共同财产，归夫妻共同所有。在离婚时，你可以要求依法分割。若孩子归你抚养，那么可以要求你丈夫给付相应的抚养费。 ... 阅读全文

         国庆长假刚过，一位在上海做保姆的刘女士就来电咨询：自己能否拿三倍工资的国庆“加班费”?上海劳动律师表示，保姆与雇主不适用劳动合同法，三倍工资的要求缺乏法律依据。         今年中秋、国庆双节都放了假，雇主一家没有外出，家里时常有客人到访。刘女士有个同乡在上海一间工厂打工，这个同乡告诉刘女士，说自己在国庆期间加班有三倍的工资，还说这是劳动合同法规定的。刘女士听后，很想知道自己该不该拿节假日的加班费。          有的雇主觉得保姆是无固定工作时间的工种，压根就谈不上节假日加班的问题；有的雇主却认为，如果保姆向自己要求的话，可以考虑给她发加班费，就当给个过节红包。        上海律师认为，保姆和雇主有两种关系，一种是雇佣关系，即保姆是以个体的身份来进行家政服务的；还有一种是劳务关系，就是保姆和家政公司签订合同，然后以外派的形式到雇主家进行家政服务。无论是哪种关系，劳动部的《中华人民共和国劳动法若干问题的意见》里明确规定家庭保姆不适用劳动法。从这个角．度来讲，家庭保姆要求增加工资或者是节假日也要休假等，目前还缺乏法律依据。          如果保姆是在家政公司上班，并与该家政公司签订了劳动合同，若公司安排保姆在节假日仍上班，则应向其支付相应的节假日加班费，即法定假日(10月1日、2日、3日)按员工正常工作时间工资的300％支付，休息日(10月4日、5日、6日、7日)按照员工正常工作时间工资的200％支付。律师同时指出，保姆在与家政公司签订合同的时候，往往会在合同条款里注明“不定时工作制”这样的话，保姆向家政公司索取加班费就会有难度了。上海律师http://www.ronglaw.cn ... 阅读全文

         小刚与小华在2006年认识，2007年登记结婚。婚前，小刚父母出资80万元，为小刚购买上海一套两室户房子产权证上是小刚一人名字。婚后，小华多次要求将自己的名字加到产权证上．小刚不同意就大闹，小刚无奈，背着父母将小华的名字添加到产权证上。2008年二人生育一子。孩子出生后，二人经常因琐事发生争吵，并导致夫妻感情恶化，2010年，开始协商离婚。上海离婚律师         小华主张房产证上有自己的名字，故此要求分割房子一半产权，小刚认为，自己只是给小华加名字，没有给小华一半产权，故此不同意小华的要求。    后小华起诉到法院，法院经  审理查明。二人居住的两室户产权证上是两人名字．小刚为小华加名字的申请表上，在备注一栏注明配偶加名字上去产权为共同共有。          故法院判决二人离婚．房子各半分割，房子归小刚所有，小刚给付小华房屋评估价一半的房款。        上海婚姻律师点评：本案很典型。婚后，丈夫将自己的婚前财产通过加名字的方式转化为与妻子共同共有，该行为应该视为丈夫对妻子的赠与，只有赠与方与受赠方的关系特殊，是夫妻将间的赠与。该赠与发生后，小刚的婚前财产发生转化，成为夫妻共有财产，离婚时对半分割。如小刚没有为小华加名字，该房产为小刚婚前个人财产，小华无权分割。上海律师 ... 阅读全文