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           上海市徐汇区的赵某在十年前以80万元的价格将房屋卖给了朋友季某，合同约定买方付清全部款项后的十天内办理过户手续。季某在2000年6月20日付清了全部合同款项。但由于种种原因，双方并未办理过户手续。上海房产律师时至今日，当买房人季某再次要求赵某办理过户手续时，赵某不同意办理，并称该房屋买卖合同无效。无奈之下，季某向法院提起诉讼，要求赵某继续履行合同，协助办理房屋过户手续。          房屋买卖合同系双方当事人真实的意思表示，不违反法律的相关规定，应为有效合同，双方虽未办理过户手续，但房屋是否过户并不影响房屋买卖合同的效力。本案原告按合同约定支付了购房款，履行了合同规定的义务。依据我国《物权法》第十五条的规定，当事人之问订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中未办理过户登记手续的主要责任在本案被告，其以种种理由拖延时间，原告因与其为朋友关系，不好强求，故一直未办理房屋过户手续。           综上，虽然双方未办过户登记，但并不影响房屋买卖合同的效力。上海房地产律师 http://www.ronglaw.cn ... 阅读全文

        朋友之间14万元的钱款往来，引发了一场债务纠纷案件。起诉人李海(化名)认为，是自己借钱给魏萍(化名)的，但被诉人魏萍却认为该笔钱款是李海的还款。近日，上海静安区法院对这起缺乏借据的债务纠纷案件作出判决，对李海之诉不予支持。上海律师          今年5月中旬，李海向法院起诉称，自己与魏萍系朋友关系，2007年6月，魏萍做生意遇到困难，向自己借用周转巨资，念在朋友之谊，自己于当月25日将14万元资金通过银行汇入魏萍的账户。岂料，魏萍却籍口经营不佳，拒不归还，在催讨无望之下，李海诉诸法院，并向法庭提供了银行转账凭证。             法庭上，魏萍辩称，确有14万元划入自己的账户，但这笔钱款是李海归还的欠款，况且李海的起诉已超过诉讼时效，请求法院予以驳回。魏萍还表示，2007年6月，她曾从银行提取21．5万元，并将其中的14万元借给李海，之后才有了李海汇款14万元的事实。魏萍还申请证人马某出庭作证，马某到庭表示，2007年6月的一天，他曾亲眼在酒店大堂看到魏萍将14万元现金钱款借给了李海。           李海认为证人是魏萍找来的，该证言不可信，一般而言要将大量现金交给他人，肯定会选择人流较少的地方，绝不会选择在酒店大堂人流较大的地方。李海表示，因自己缺乏真凭实据的借条，无奈只得以不当得利之诉提起诉讼，起诉理由是魏萍收到14万元后，自己曾要求她归还或补充写借条，均遭到了魏萍的拒绝。         法院认为，魏萍提供的存折虽能证明有取款事实，但不能证明取款是用于向李海出借钱款，而证人马某的证词存在诸多疑点。李海辩称巨额钱款的交付，地点选择在人多眼杂的酒店大堂，有违常理的意见成立。证人马某的证言缺乏其他证据佐证，法院不予采纳。本案中，李海向魏萍账户汇入14万元是事实，李海再三向法院陈述，系魏萍因资金周转困难而向他借款，取得14万元属有合同依据，那么李海的诉求，不符合法律意义上的不当得利构成要件。法院以为，李海不能因举证责任问题，而选择当事人之间的法律关系，而要求魏萍按不当得利返还14万元，该主张不合乎法律，遂判决不予支持。 上海律师点评          上海律师表示，尽管不当得利和债务返还均属民事纠纷，但两者之间的法律内涵却存在天壤之别。应该说，每一种民事法律行为，都相应针对着一种法律关系。          法院依法判决是一种严肃的法律行为，同样依法起诉也是起诉人应遵循的法律上的权利义务。法律规定自然人或单位组织没有合法依据取得不当利益，且造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人，一方利益的损失以及另一方利益取得，没有依据或缺少因果关系是确定双方是否构成不当得利的重要前提。         上海律师表示，我国有句古话，做“亲兄弟明算账”，就是再要好的朋友借款，也应书写借款凭证。本案中，作为成年人无论是李海或是魏萍，都没有足够的证据来证明究竟是谁借钱给对方的书面证据。而李海以不当得利向法院主张，终究被判败诉。 ... 阅读全文

         明明在约定的租赁合同中确认不得转租，租客高忠(化名)却将租赁的房屋分租多人，这引起了房东金柯(化名)不满起诉到法院，要求判令解除合同，高忠迁出租赁房屋。近日，静安区法院一审判决租赁合同解除，高忠迁出该系争房屋，并以每月3500元支付租赁期间的房屋租金。上海房产纠纷         金柯名下的房屋位于本市武宁南路某号，该房屋建筑面积为108平方米。2009年8月下旬，金柯将该房屋租赁给高忠使用，双方签订了一份租赁合同，租赁期限为三年，自2009年8月28目至2012年8月27日，月租金为3500元，按季以现金方式支付，押金为人民币3500元。合同还约定承租人不得改变租赁房屋的结构装修，不得将承租的房屋转租等。岂料，合同签订后高忠将房屋客厅一隔为二，还将阳台改造成卫生间，分别租赁给两人使用。金柯得知上述情况后，在2009年儿月25日发函致高忠，要求解除双方签订的租赁合同，并要求高忠搬离。对此，高忠不但不予理睬，还从2010年第二季起，不再支付租金，因此引起金柯不满起诉至法院。         今年8月上旬，金柯在起诉中请求法院判令高忠搬离该房屋，确认双方签订的租赁合同无效，赔偿经济损失10．4万余元。审理中，金柯坚持要求解除合同、离忠迁出该房屋并支付拖欠的租金，对其余赔偿请求予以撤回表示不再主张。          法庭上，高忠辩称，应金柯的要求自己还支付前租客拖欠的半年物业管理费，还更换了部分电器，并经金柯同意隔房租给3人使用，表示不认同该诉求。         法院认为，金柯与高忠签署《租赁合同》是真实的意思表示，而高忠将该房屋又部分转租他人，形成了新的租赁关系，违反了双方的合同约定。尽管高忠一再声转租行为得到了房东金柯的同意，但始终无法出具有效的证明来佐证。在金柯与高忠租赁关系终止后，高忠应当将房屋恢复原状，迁出该租赁房屋，结清租赁期的房屋租金，遂判决高忠败诉。 ... 阅读全文

         费女士购买一套两居室后发现房屋实测面积比合同约定的面积少了1．63平方米，遂起诉开发商要求退还多收取的房款。近日，上海松江区法院判决开发商返还费女士房款1．5万余元。上海房产律师           费女士一年前与某开发商签订了商品房预售合同，购买一套两居室，合同约定房屋暂测面积为87．44平方米，费女士按照合同上约定的面积缴纳了全部房款。不久前，刚拿到新居钥匙的费女士听有人反映，房屋实际面积与合同约定的面积有出入，于是找来专业公司对新居的实际面积进行测量，发现房屋面积少了1．63平方米，按照9400元的单价，开发商多收了1．5万余元房款。费女士向法院起诉，要求开发商退还多收取的房款。          法院认为，双方签订的商品房预售合同约定的暂测面积与实测面积相差1．63平方米，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，关于房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内(含百分之三)部分的房价款由出卖人返还买受人，面积误差比超出百分之三部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。费女士购买的房屋实测面积与合同约定的面积相比，误差在3％内，因此法院作出了上述判决。上海律师 http://www.ronglaw.cn ... 阅读全文

          陈老太名下的房屋低价卖给张先生后，老夫妻俩后悔莫及。先是陈老太老伴儿季老伯提起买卖合同无效的诉讼，被判驳回。上海二手房律师于是，陈老太再以买卖合同上的签名非本人所签，以姓名权受到侵害而起诉。由于陈老太此次诉讼目的是不服上次判决，且留存在房地产交易中心备案的一份合同确是陈老太本人签名，目前，闵行区法院作出一审判决，驳回陈老太关于合同上的签名无效、要求公开道歉、消除影响，并要求张先生承担费用的诉请。          房屋以较低价格卖掉后，陈老太、季老伯老夫妻心中十分“挖塞”，决意通过诉讼挽回“惨局”。先是季老伯以案外人的名义提起诉讼，要求确认陈老太与张先生签订的房地产买卖合同无效。经查，2008年6月，陈老太以67万元的转让价将自己名下的一套房屋卖给了张先生。法院认定，张先生已支付了房款67万元，张先生支付的房屋对价并没有明显低于当时的市场价。季老伯也未提供证据证明张先生与陈老太有恶意串通的事实，故对季老伯诉称张先生取得系争房屋非善意、转让价明显低于市场价的诉请理由，不予采纳。          对季老伯诉称陈老太单方处分该房屋侵害了其权益的意见，因为即便陈老太未经其同意擅自处分夫妻共同财产，也不足以对抗善意第三人，故对季老伯的诉称意见，也不予采纳。          今年4月，上级法院作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。           官司打输了，老夫妻两人思前想后，仍不甘心，怎么办呢?陈老太心生一计，以当初买卖合同等材料上的签名不是自己所签为由，以姓名权受到侵害将张先生诉至法庭，请求确认留存在税务局的房屋买卖合同和留存在张先生手上的合同及纳税申报表上自己的签名无效，并判令张先生在有关媒体醒目位置公开道歉、消除影响，同时判令张先生承担因诉讼引发的费用232．20元。陈老太称，张先生擅自打印虚构了的房屋买卖合同，并假冒本人姓名在房屋买卖合同上和出售房屋纳税申报表上签名、冒名交税等，将本人的房屋非法过户给张先生。上海律师http://www.ronglaw.cn         在案件审理中，陈老太确认签订的房地产买卖合同一式三份，其中交房地产交易中心备案的一份合同是其本人签名。法院认为，陈老太主张张先生假冒其签名，导致房屋被过户到张先生名下，侵犯了其财产权，进而主张姓名权受到侵害。但事实表明，尽管《个人出售居住用房纳税申报表》及《个人住房转让所得个人所得税自行申报表》上不是陈老太的签名，但陈老太在送房地产交易中心备案的房地产买卖合同上签名，出卖房屋系其真实意思表示。同时，陈老太也收到了张先生支付的房款。因而，房屋被过户至张先生名下，是陈老太履行房地产买卖合同的结果。而《个人出售居住用房纳税申报表》及《个人住房转让所得个人所得税自行申报表》等两份材料上的签名与房屋被过户给张先生之间没有因果关系，故对陈老太关于张先生侵害其姓名权进而要求承担相应侵权责任的主张，难以支持。     需要指出的是，陈老太要求确认留存在税务局的房屋买卖合同及留存在张先生手中的合同上的签名无效，因张先生手上是否留存系争房屋的买卖合同，依据现有事实不能认定，而该项诉讼请求实质上是要求否定系争房屋买卖合同的效力，即便留存在税务局的合同文本上的签名非陈老太所签，但其在房地产交易中心备案的同一内容的另一合同文本上签字，说明其确有出售房屋的意思表示，且前期法院的生效判决已经明确了房屋的买卖合同是有效的，因此，陈老太的该项诉讼请求与生效判决相矛盾，实质上是对生效判决不服，应当按照申诉处理，案中不予处理。据此，法院作出了上述判决。上海律师 ... 阅读全文

          随着国家出台房产新政，市民购房的门槛也越来越高。无论是改善型购房，还是投资型购房，如果遇到购房者手中资金不是太充足，都会想方设法以亲戚、朋友的名义购房。但全国各地类似借他人名义购房而反目对簿公堂的案例举不胜举。对此，上海房产律师特别提醒这类购房者，借他人名义买房风险非常大，不值得提倡。   夫妻购新房假借表弟之名             王先生和妻子早在2002年初就在上海旁边购买了一套小户型的二手房。俩人有了儿子后，远在老家的父母就到上海帮忙带孩子，两居室的房子住起来就显得十分狭小。2006年，他们购买了位于外环环以外120多平米的三居室房子。全家人搬到宽敞的新家，生活过得其乐融融。         三年之后，儿子到了上小学的年纪。小王一打听才知道，城东只有外环以内才有比较好的小学。王先生不得不咬牙交了3万元选校费，将儿子送进了自己觉得满意的学校。        可新的问题很快又来了。为了送孩子上学，王先生不得不每天早上6点多就要起床，大人小孩折腾半天，有时还经常迟到，他深感身心疲惫。想想小学还有漫长的5年，接下来还有中学6年，想一想就担忧。要是能住在城里，这些担忧也就没有了。于是，夫妻俩开始合计在中环内买套房子。精挑细选，他们终于看中了一套房子，正准备按揭购买时，售楼小姐告诉他们，由于他们现在购房算是第三套房子，按国家新政规定不能办理按揭，只能付全款。          王先生当时懵了，这套房子总价高达100多万，即使将现在的房子卖掉加上一点积蓄也不够啊，怎么办呢?后来他俩想到一个办法：以他人名义买房，待自己还清贷款后再将房产办至自己名下。于是他们找到了老家的表弟，商量以他的名义买房，还完贷款后再过户到自己名下，并私下签订了协议。王先生也支付了房价的三成，而他的表弟因此也拿到了五千块钱的回报。   借“壳”买房销售人员难察觉            类似王先生这种借他人名义买房，还不仅仅是个别现象，特别是一些喜欢投资的市民，通过亲戚、朋友、老乡等等名义，购买新房用于改善居住环境，或者直接用于投资和出租。          据一位房地产楼盘的销售人员介绍，他们经常会遇到一些购房者打听借他人名义购房的条件，但真正遇到这种购房者时，却很难发现该房屋是属于本人还是替人购买，因为所有前期的协议已经在顶替者和真正的业主之间完成。“作为销售人员，我们全为购房者服务，只要手续合法，我们就必须予以销售并办理相关手续。”所以，作为楼盘销售人员，只管房子卖出去。“对房子所有者，我们没有办法去全程跟踪。直到出现纠纷时，可能我们才会发现原来房子是业主借他人名义购买的。”   上海律师提醒：法律风险很大            类似于“借他人名义买卖房”，在现实生活中引起纠纷的案件比比皆是。原因是随着房价的不断上涨，当初假借名义购房的人现在反悔了，或者因为双方有其他债权债务出现时，借他人名义购房的房屋就非常容易产生纠纷。          对此，上海房产律师提醒，借他人名义买房有风险，需谨慎。现实生活中，借他人名义购房，虽然能够享受低首付、政策或销售优惠，具备一定投资商机，但对于真实付款购房者和顶替者来说，具有双重风险。          对真实的购房者而言，房屋作为不动产，最重要的是房屋权属问题。存在名义买房人在签订合同后反悔导致合同不能履行，这类风险，尤其是在合同本身有缺陷，且证据难以证明买房款由哪一方实际支付的情况下更为严重。由于这类合同的双方，往往具有亲朋关系，不重视书面材料，一旦涉讼，实际买房人难以证明自己才是实际付款人。         律师建议，双方一定签订完善的协议，甚至到公证处进行公证。即便双方签订了相关明确产权的协议，如果名义买房人婚姻出现变故或已婚另一方出现反悔，就会影响房屋的处置。所以，名义买房者如果已婚，协议上最好有夫妻共同确认签字。如果名义买房者出现人生意外或者其他债务时，同样也会给实际买房人带来房屋产权处置的麻烦。如果名义买房人对他人有债务不能清偿，则这套房产有可能被查封甚至_进而被拍卖，在这种情况下，已经付款的实际买房人只能向名义买房人要求返还购房款，而不能要求继续履行合同。          对于名义买房者，将会有信用损失、丧失第一套住房贷款及享受优惠权益等风险。因此，律师提醒，一般情况下不宜借他人名义买房。上海二手房律师 ... 阅读全文

         上海市静安区购房的黄先生于2009年10月份花160万元买了一套二手房，按照双方约定，黄先生支付了大部分房款后就人住了。之后黄先生多次催促原房主办理房屋产权过户手续，但原房主找借口拖了一年多也没有办理。上海房产律师日前原房主找到黄先生说，她当时与黄先生签订房屋买卖合同时，房子还没有颁发房屋所有权证书，因此认为当时他们签订的房屋买卖合同无效，不再履行房屋买卖合同。黄先生经多方了解才得知，房主在2010年2月已办理了房屋产权证书，但因为房价迅猛上涨，房子大幅升值，所以房主不愿意按照原价格出售。     上海房产律师分析认为，双方签订的房屋买卖合同有效。根据我国《合同法》第5l条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。上述房屋买卖纠纷中，双方签订房屋买卖合同时，卖方未取得房屋所有权，此时合同的效力存在不确定因素。如果卖方至今未取得房屋所有权，房屋买卖合同属无效，卖方应返还所有购房款，并承担对合同无效的责任；如果签订房屋买卖合同后，卖方取得房屋所有权，此时买卖合同立即生效，卖方应配合买方办理房屋所有权过户登记手续。上海律师http://www.ronglaw.cn ... 阅读全文

        做了准妈妈后，常小姐原本希望公司给自己换个更轻松的工作，不料单位将其安排到另一个工作点，工作岗位不变，上班距离却由原来的2分钟路程变为30分钟。为此，常小姐拒绝了公司此次岗位调动，她也因不服从调动被公司除名。常小姐将老东家告上了法庭．日前，上海嘉定区法院判决被告公司调动工作不合理，应当恢复与常小姐的劳动关系。上海劳动合同律师        怀孕之前，常小姐一直担任上海某物业公司(化名)的客服，工作地点在上海某物业服务中心。双方签订了自2009年11月28日至2010年11月27日的劳动合同，合同约定月工资总额为1500元。今年4月，常小姐发现自己怀孕了，便告知公司，希望能变更工作内容。        几天后，公司出具书面通知，内容为“因常小姐怀孕，不能继续胜任某物业服务中心客服岗位，公司为照顾其身体，特拟将常小姐调离至某家园物业服务中心客服工作岗位，请于2010年4月20日前到岗工作，逾期则视为自动离职”。常小姐对公司的安排并不满意，因为在原物业服务中心工作时，自己居住处离工作地方仅2分钟路程，而到新工作的地方有半个小时路程。于是，同日她在通知上注明“本人不愿去某家园物业服务中心工作”嗣后，常小姐未到新岗位报到，也未回原岗位上班。4月23日，公司以常小姐不服从调动为由，为其办理了退工登记备案手续，退工日期为2010年4月13日。事后，常小姐申请仲裁，劳动争议仲裁委员会裁决对常小姐的请求不予支持，常小姐不服裁决，告上法庭。        常小姐认为，物业公司得知其怀孕后，以照顾为由，将自己工作地点由某物业服务中心调至路途较远某家园物业服务中心，但工作岗位不变。自己不同意调动，宝公司随即作出除名决定的做法侵犯了劳动者权益。所以，常小姐不服仲裁裁决，诉请法院判令自2010年4月13日起恢复双方的劳动关系。        物业公司辩称，公司结合常小姐的身体状况和工作环境，曾努力为其调换合适的岗位。但常小姐态度强硬，不服从安排，不按规定时间去新岗位报到，公司有权终止执行与常．小姐签订的劳动合同。         法院认为，劳动合同是劳动者和用人单位协商一致的产物，双方应按合同的约定全面履行，如果要变更合同内容，双方应协商一致。常小姐和公司未能就工作岗位的变更达成一致意见，那么应按原合同继续履行。即便是公司在常小姐身体状况不适应工作的情况下，为常小姐考虑而调整工作岗位，那么公司也应充分举证证明其调岗的合理性。         公司为常小姐新调的工作地点，客观上比原工作岗位离常小姐家距离较远，给其上下班造成不便，且新的工作岗位仍为客服，公司也未能提供任何证据证明新的岗位更适合常小姐。且常小姐正处孕期，双方就劳动合同的变更不能达成协议的，公司不能单方解除劳动合同。据此，法院作出了上述判决。上海律师 ... 阅读全文